Waloryzacja czynszu

17-10-2014

---

Wraz z rozpoczęciem roku kalendarzowego w galeriach handlowych dokonywana jest waloryzacja podstawowych stawek czynszów najmu.

Z racji tego, że finansowanie nieruchomości komercyjnych najczęściej udzielane jest w euro, banki wymagają, by stawki czynszów najmu również określane były w jej walucie. Ma to zapobiec ryzyku, iż inwestor utraci płynność finansową z uwagi na niekorzystny kurs złotówki wobec euro. Stawki czynszu najmu określone w euro waloryzowane są zaś najczęściej o wskaźniki inflacji publikowane przez urząd statystyczny Unii Europejskiej- EUROSTAT. 

Polski ustawodawca nie narzuca określonego sposobu ani zasad waloryzacji kwot pieniężnych. Strony umowy najmu mogą je zatem określać według swojego uznania. Jakkolwiek zatem nie ma prawnych przeszkód, by czynsz nominowany w euro podlegał waloryzacji w oparciu na przykład o indeks inflacji publikowany przez GUS, w przypadku najmu lokali w centrach handlowych powszechnie stosuje się obecnie dwa wskaźniki – HICP i MUICP.

HICP, czyli zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych, sporządzany jest przez każde państwo członkowskie Unii Europejskiej. Natomiast MUICP kalkulowany jest w ramach Unii Gospodarczej i Walutowej, a zatem obrazuje inflację w tych państwach Unii Europejskiej, w których obowiązującą walutą jest euro. Zarówno wskaźnik HICP, jak i MUICP dotyczą inflacji średniorocznej, a nie liczonej rok do roku. Dlatego też w sposób zbilansowany pokazują zmiany poziomu inflacji na przestrzeni 12 miesięcy.

Który wskaźnik jest korzystniejszy dla wynajmującego? Wystarczy spojrzeć na publikowane przez EUROSTAT dane statystyczne. Jeżeli – obliczając poziom inflacji – za rok bazowy przyjmiemy rok 2005 z wartością 100, inflacja w miesiącu styczniu 2013 r. będzie się kształtowała na poziomie 118.77 według HICP, podczas gdy na podstawie wskaźnika MUICP, jedynie 115.73. Przenosząc przedstawione wyżej dane na grunt praktyki funkcjonowania centrum handlowego można przyjąć, że gdyby dany inwestor zawarł umowę najmu w 2005 roku i nominował czynsz w euro, czynsz w wyniku waloryzacji EUROSTAT urósłby do stycznia 2013 roku o 18,77 proc. (według HICP) lub 15,73 proc. (według MUICP).

Warto więc w umowie najmu zawrzeć klauzulę waloryzacyjną z zastosowaniem wskaźnika HICP. Kształtuje się on na wyższym poziomie niż konkurencyjny wskaźnik MUICP, przez co zapewnia korzystniejsze dla inwestora dostosowanie stawek czynszowych do aktualnej siły nabywczej pieniądza oraz realiów rynku.

---