UOKiK nie ma zastrzeżeń do klauzul kontrybucyjnych
17-10-2014
Powszechną praktyką podejmowaną przez najemców anchorowych w centrach handlowych jest dążenie do wprowadzania do umów najmu tzw. klauzul kontrybucyjnych.
Zgodnie z ich treścią, deweloper zobowiązuje się zwykle do zapłaty na rzecz danego najemcy pewnej z góry określonej kwoty pieniężnej mającej rekompensować najemcy koszty związane z adaptacją i przygotowaniem najętego lokalu do rozpoczęcia działalności handlowej. Dotyczy to jednak wąskiego grona dużych najemców i stąd wzbudza spore kontrowersje.
Podział najemców centrów handlowych na najemców anchorowych, a więc uprzywilejowanych oraz najemców zwykłych jest powszechny w praktyce rynkowej. Zgodnie jednak z ogólnym odbiorem deweloperów w ostatnich latach, pierwsza z przedstawionych grup zdaje się nazbyt wykorzystywać atut swej istotności dla danego projektu, czego przejawem są między innymi dążenia do uzyskania od dewelopera kontrybucji pieniężnej. Kontrybucje te stanowią zaś dużą uciążliwość dla inwestorów – środki z kredytu są przecież ograniczone, zaś budżet centrum po otwarciu musi obsłużyć jego spłatę. W rezultacie dochodzi do sytuacji, w której im więcej kontrybucji pieniężnych zostanie przekazanych najemcom anchorowym, tym wyższych czynszów musi żądać deweloper od pozostałych najemców danego projektu.
Ze względu na ważkość kwestii kontrybucji pieniężnych dla rozwoju rynku centrów handlowych w Polsce, sprawą zajęło się Stowarzyszenie Unia Deweloperów Nieruchomości Komercyjnych z siedzibą w Warszawie, które postanowiło przedstawić ten problem prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Deweloperzy skupieni w Stowarzyszeniu chcieli ustalić, czy różnicowanie najemców danego centrum ze względu na pozycję rynkową i siłę marki, najczęściej kosztem innych, drobnych detalistów, jest legalne, czy też stanowi tzw. nadużycie pozycji dominującej przez grupę najemców anchorowych.
W pisemnej odpowiedzi UOKiK wskazał, że rynek najmu powierzchni handlowych jest zbyt różnorodny, aby można było mówić o wykształceniu się w jego obrębie grupy najemców o wspólnych interesach, wykorzystującej swoją dominującą pozycję kosztem innych uczestników obrotu. Zdaniem UOKiK, opisane w zgłoszeniu działanie jest naturalne i charakterystyczne dla funkcjonowania centrów handlowych. Prezes Urzędu zauważył, że działalność centrów handlowych jest specyficzna, bowiem stanowią one tzw. platformy dwustronne, których powodzenie gospodarcze zależy od przyciągnięcia dwóch grup klientów: najemców i konsumentów. W ocenie UOKiK cechą tejże platformy jest uprzywilejowanie jednej kategorii najemców w celu przyciągnięcia większej liczby klientów. Przejawia się to w różnicy kosztów i czynszów ponoszonych przez poszczególnych najemców.
Stanowisko wyrażone przez UOKiK należy przyjąć z zadowoleniem. Prowadzi ono bowiem do swoistego uporządkowania oraz ucywilizowania rynku.
Zdaniem prezesa można różnicować ekonomicznie najemców pod kątem ich jakości i znaczenia dla wynajmującego. UOKiK wprost stwierdził, że tego rodzaju stosunki stanowią praktykę ekonomicznie uzasadnioną i powszechnie stosowaną przez centra handlowe. Najważniejsze jednak jest to, że zaprezentowany przez UOKiK sposób rozumowania można bez przeszkód zastosować do innych kontrowersyjnych opłat wynikających z umów najmu lokali w centrach handlowych, w szczególności opłat eksploatacyjnych. Przyjąć należy, że konstrukcję i wysokość tych opłat deweloper może dowolnie kształtować w umowach z poszczególnymi najemcami. Okazuje się zatem, że uzgodnienie przez dewelopera z danym najemcą ryczałtowego sposobu rozliczania opłat eksploatacyjnych, zwolnienia najemcy z tych opłat lub też ograniczenia możliwości ich wzrostu w przyszłości, jest legalne i nie może zostać uznane za czyn nieuczciwej konkurencji.
