Zainteresował Cię ten artykuł? A może masz problem z odcięciem mediów w lokalu?
Napisz do nas! Oddzwonimy i porozmawiamy. Dodatkowo bezpłatnie prześlemy Ci nasz e-book dotyczący e-commerce w umowach najmu!
Szokująca rzecz, o której musisz wiedzieć zanim odetniesz najemcy media. Inaczej sam zapłacisz pokaźne odszkodowanie
18-02-2020
W umowach najmu lokali w centrach handlowych właściciele często zawierają rozmaite postanowienia mających na celu zdyscyplinowanie najemców, jeżeli chodzi o terminowe płatności. Jedną z takich sankcji jest możliwość odcięcia mediów. Kiedy w lokalu zabraknie prądu, najemcy nie mogą podnieść witryny, nie mówiąc już o rozpoczęciu sprzedaży. Ma to sprawić, że czym prędzej uregulują oni zaległy czynsz. Właściciele budynków mogą się jednak srogo przeliczyć. Nie dość, że żadnych pieniędzy nie dostaną, to najemcy mogą jeszcze rozwiązać w trybie natychmiastowym umowy najmu i sami dochodzić pokaźnych odszkodowań.
Precedens z Białegostoku
Sytuacja taka spotkała Pana Krzysztofa, najemcę sporej galerii handlowej w Białymstoku. Pewnego zimowego poranka, dnia 11 grudnia 2009 roku wynajmujący odciął w lokalu Pana Krzysztofa prąd z uwagi na zaległe płatności czynszowe. Pan Krzysztof - zamiast uregulować zaległość - wysłał do wynajmującego oświadczenie zrywające umowę najmu w trybie natychmiastowym. Lokal bez mediów nie nadaje się do umówionego użytku - argumentował. Wynajmujący zlekceważył jednak jego pismo. W końcu, na odcięcie mediów pozwalała pieczołowicie wynegocjowana umowa najmu. Skierował więc sprawę do sądu. Prawdopodobnie nie spodziewał się, że rozpoczyna właśnie długą i zaciekłą batalię prawną, w wyniku której wydane zostanie precedensowe orzeczenie, a los najemców centrów handlowych w całej Polsce ulegnie znacznej poprawie.
Lokal bez mediów nie nadaje się do użytku
Sprawę rozpoznawały: Sąd Okręgowy Warszawa Praga (sygn. sprawy: X GC 498/09) oraz Sąd Apelacyjny w Warszawie (sygn. sprawy: I ACa 264/12). Sądy te zgodnie przyjęły, że odcięcie mediów w najętym lokalu w celu przymuszenia najemcy do zapłaty zaległego czynszu powoduje, iż lokal ten staje się wadliwy. Daje to w konsekwencji najemcy uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu na podstawie ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego. A co z zapisem umowy najmu, zgodnie z którym najemca wprost godzi się na odcięcie mediów? Sędziowie uznali, że zapis taki jest nieważny jako sprzeczny z naturą stosunku najmu.
Zapisy o odcięciu mediów wciąż w umowach
Wyrok Sądu Apelacyjnego, pomimo że był dość szeroko relacjonowany w rozmaitych mediach, nie wybrzmiał chyba dostatecznie głośno w kręgach deweloperskich, gdyż wciąż spotyka się w umowach najmu zapisy umożliwiające odcięcie najemcy mediów w razie opóźnienia w płatnościach. Dlaczego tak się dzieje? Być może wynajmujący zdają sobie sprawę z nieważności zapisu, niemniej chcą go utrzymać by przynajmniej w sferze intencjonalnej móc wykorzystywać ten argument? Pewne jest, że najemca, któremu zależy na utrzymaniu lokalizacji, po odłączeniu mediów zaległy czynsz niezwłocznie zapłaci zamiast wypowiadać umowę. Zerwanie najmu to przecież jego prawo, z którego może, ale nie musi korzystać.
Jeżeli jednak zdecyduje się najem wypowiedzieć, otwiera sobie tym samym drogę do żądania odszkodowań z tytułu poniesionych szkód i utraconych korzyści. Oby inwestorzy o tym zawsze pamiętali.