Sposoby na przygotowanie się do REIT
06-03-2017
Jeżeli chcemy korzystać z wszelkich udogodnień REIT, należy się odpowiednio przygotować – mówi w rozmowie z portalem Retailnet mecenas Robert Szczepanek, założyciel Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm.
Sporo mówi się ostatnio o REIT-ach. Jak ocenia Pan inicjatywę wprowadzenia tego typu spółek do obrotu w Polsce?
REIT-y będą bardzo efektywnym wehikułem do inwestowania w nieruchomości. Już sam fakt pracy nad ich wprowadzeniem należy ocenić bardzo pozytywnie. W naszej praktyce mieliśmy przyjemność pracować dla amerykańskiego REIT-u. Dość dobrze znamy zatem rzeczywistość funkcjonowania takich spółek w USA.
Co powinni robić inwestorzy, by już dziś zacząć przygotowywać się do uzyskania statusu REIT?
To bardzo skomplikowane zagadnienie. Zwłaszcza, że ostateczny kształt ustawy nie jest jeszcze znany. Pewne cech REIT-ów mają jednak charakter uniwersalny – REIT-y funkcjonują w takiej czy innej postaci w wielu krajach świata. Z naszego punktu widzenia pewnym jest, że REIT-y będą mogły zajmować się centrami handlowymi, będą spółkami publicznymi i będą wypłacać 90 proc. zysku netto tytułem dywidendy.
Zastanawiając się od czego należałoby zacząć przygotowania do REIT, przede wszystkim trzeba zdać sobie sprawę w jakich okolicznościach REIT-y będą debiutować na giełdzie. Zakładając, że ustawa wejdzie w życie początkiem przyszłego roku, na giełdzie pojawi się jednocześnie sporo spółek rynku wynajmu nieruchomości. Będą one konkurować o kapitał nie tylko między sobą, ale również z REIT-ami zajmującymi się innymi segmentami rynku nieruchomości.
Czy zatem uważa Pan, że REIT-y wejdą w życie w niesprzyjającym okresie?
Generalnie sytuacja gospodarcza w kraju jest niesprzyjająca dla biznesu. W USA zarządy REIT-ów obserwują cykle na rynku nieruchomości. W Polsce centra handlowe nie funkcjonują na tyle długo, by dało się zaobserwować pełny cykl. Niemniej jednak, gdyby właściwie zinterpretować takie fakty, jak nasycenie powierzchnią handlową w Polsce w 2016 roku na poziomie średniej Unii Europejskiej, najniższy wskaźnik oddanej do użytku powierzchni handlowej od 2004 roku (niewiele ponad 400 tys. mkw.), wzrost wskaźnika pustostanów do 5 proc., wycofanie się z Polski takich marek jak Marks&Spencer, Mothercare czy Topshop, przypadki projektów Bawełnianka czy CH Sosnowiec, upadłość Almy czy Marcpolu – można dojść do wniosku, że rynek centrów handlowych w Polsce osiągnął equilibrum.
W konsekwencji REIT-y będą musiały zasadniczo przyjąć defensywne strategie zarządzania skoncentrowane na utrzymanie aktualnego stanu najmu i aktualnych poziomów czynszów.
Podobna sytuacja trwa już od jakiegoś czasu.
Tak, ale ostatnio zaczęła dodatkowo rosnąć inflacja, a specjaliści prognozują, że to raczej stałe zjawisko. Inflacja nie jest najlepszą wiadomość dla inwestorów chcących uzyskać status REIT, gdyż nieruchomości tradycyjnie „źle się czują” w środowisku rosnących stóp procentowych. Rośnie wtedy koszt pieniądza. Wraz z nim rośnie zaś ryzyko, że nie uda się za jakiś czas rolować aktualnego zadłużenia na dotychczasowych warunkach. Ponadto należy pamiętać, że akcje REIT-ów konkurują o kapitał z obligacjami korporacyjnymi, obligacjami Skarbu Państwa czy chociażby lokatami bankowymi. Wszystkie te instrumenty przy wyższych stopach procentowych zyskują na atrakcyjności wobec akcji REIT-ów. Droższy kapitał to poza tym wyższe yieldy, wyższe yieldy to z kolei niższe ceny nieruchomości.
Co poradziłby Pan inwestorom chcącym uzyskać w przyszłości status REIT?
Jeżeli chcemy korzystać z wszelkich udogodnień REIT – a więc z możliwości sprawnego upłynnienia środków zainwestowanych w nieruchomości, z dostępu do taniego kapitału oraz do nieograniczonej liczby inwestorów – należy się przygotować. I nie chodzi tutaj o same formalności związane z wejściem na giełdę. Należy zastanowić się, w jaki sposób zapewnimy inwestorów o stabilnej aprecjacji wartości nieruchomości posiadanych przez nasz REIT oraz jak będzie wyglądać nasza polityka dywidendowa.
Inwestorzy najczęściej kupują akcje REIT dlatego, że ich ceny w miarę stabilnie rosną (średniorocznie o 4 proc. zgodnie ze statystykami amerykańskiej organizacji NAREIT) oraz dlatego, że REITY powinny regularnie wypłacać dywidendy.
Stąd należy przeanalizować posiadane przez naszą spółkę portfolio nieruchomości i je właściwie skomponować. Praktyka amerykańska pokazuje na przykład, że rynek niechętnie widzi dywersyfikację branżową, polegającą na inwestowaniu przez REIT w różne segmenty nieruchomości (np. jednocześnie w centra handlowe i magazyny). Inwestorzy wolą rozproszyć ryzyko inwestując po prostu w akcje kilku REIT-ów funkcjonujących w różnych segmentach. Inaczej jest z dywersyfikacją geograficzną. W takim przypadku nie ma zagrożenia, że zarządowi zabraknie doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami różnego rodzaju.
Na podstawie tak przeprowadzonej analizy należałoby oszacować jaki będzie nasz prognozowany zysk netto z posiadanego portfela nieruchomości. Wysokość planowanej dywidendy na akcję najlepiej będzie bowiem podać do publicznej wiadomości.
Czy podanie do publicznej wiadomości wysokości dywidendy jest konieczne?
Tak. REIT-y podają do publicznej wiadomości ile dywidendy zamierzają zapłacić akcjonariuszom. Ma to pomóc inwestorom giełdowym oszacować planowany zwrot z inwestycji. Służy również ważeniu kosztów kapitału.
Załóżmy zatem że deweloper dobrał swój portfel nieruchomości dla REIT. Jakie dalsze czynności należy podjąć, by przygotować się do uzyskania statusu REIT?
Kolejnym krokiem byłaby szczegółowa analiza posiadanego zadłużenia oraz kosztu kapitału. I te zagadnienia będą bowiem szczegółowo analizowane przez inwestorów giełdowych. Projekt ustawy o REIT z października ubiegłego roku dopuszczał maksymalne zadłużenie aktywów na poziomie 70 proc. Oczywiście, tak wysoki wskaźnik zadłużenia jest teoretycznie możliwy, ale w praktyce należy się spodziewać, że będzie on obserwowany jedynie wyjątkowo. Zadłużenie ma niezwykle istotne znaczenie w ocenie ryzyka inwestycji w akcje danego REIT. Zbyt duży wskaźnik zadłużenia naraża REIT na problemy z jego obsługą w razie załamania się koniunktury gospodarczej. Doskonale było to widoczne w USA podczas ostatniego kryzysu, gdzie kilkadziesiąt najbardziej zadłużonych REIT-ów zdecydowało się nie wypłacać dywidend po to, by kumulować środki potrzebne na obsługę zadłużenia. Spowodowało to oczywiście utratę przez nie statusu REIT-ów.
W aktualnej sytuacji gospodarczej, im wyższe zadłużenie tym wyższe ryzyko. Im zaś wyższe ryzyko, tym droższy kapitał. Jeżeli przykładowy REIT ma średni ważony koszt kapitału na poziomie 7 proc., wówczas nie może on kupować nieruchomości przy yieldach niższych niż 7 proc. – nie miałoby to bowiem dla niego większego gospodarczego sensu. REIT-y posiadające niższy koszt kapitału będą miały nad nim przewagę konkurencyjną. W USA średni wskaźnik zadłużenia REIT w stosunku do wartości jego aktywów wynosił na koniec 2015 roku 36 proc. i na takim poziomie jest on uznawany za bezpieczny (dane NAREIT).
Wspomniał Pan, że rynek nasycił się. Jak REIT-y powinny na taką sytuację zareagować, jeżeli chodzi o pozyskiwanie najemców?
Spójrzmy i na tę kwestię z punktu widzenia inwestora giełdowego. Czynsze najmu będą podstawowym źródłem przychodu REIT. Stąd inwestorzy będą analizować nasz REIT przede wszystkim pod kątem stabilności czynszów najmu. Tytułem przykładu, jeżeli nasze projekty były otwierane w latach 2013-2014, wkrótce zaczną się kończyć podstawowe, 5-letnie okresy najmu. Do tego nasza praktyka komercjalizacji wygląda najczęściej tak, że wszystkie umowy najmu danego obiektu zawiera się na taki sam okres, a zatem – będą one się kończyć w tym samym czasie. Inwestorzy giełdowi – mając na uwadze ogólną koniunkturę na rynku nieruchomości – mogą mieć wątpliwości, czy REIT-owi uda się je przedłużyć na dotychczasowych warunkach. O wszystkie te kwestie należy zadbać już dziś. W okresie nadchodzącej niepewności na rynku nieruchomości, umowy najmu zawiera się na dłuższe okresy. Należy również bardziej skrupulatnie negocjować czynsze od obrotu. Jeżeli koniunktura w gospodarce ulegnie poprawie w czasie trwania najmu, czynsze obrotowe będą jedynym zasadniczo sposobem przeniesienia tej poprawy na dochody z nieruchomości.
Sytuacja wydaje się być rzeczywiście mocno skomplikowana.
Tak, aczkolwiek to dopiero początek. Trzeba widzieć swój przyszły REIT oczami inwestora giełdowego, a nie prywatnego właściciela, jak dziś. Inwestorów giełdowych będzie zaś bardzo interesować – poza kwestiami wspomnianymi powyżej – również strategia rozwoju naszego biznesu. Czy będziemy go rozwijać poprzez wzrost organiczny (a więc maksymalizowanie dochodu z już posiadanego portfolio nieruchomości), poprzez akwizycje, czy może development? (w tym ostatnim wypadku nie wiadomo jak tą kwestię potraktuje ustawodawca). Strategię tą trzeba będzie wyraźnie zakomunikować na rynku, gdyż ma ona wpływ na ryzyko inwestycyjne w akcje danego REIT. Dalej, należy zacząć tworzyć przejrzystą strukturę korporacyjną. Przygotować procedury zapobiegające konfliktom interesów członków zarządu REIT z interesami REIT. Kwestii do wypracowania jest wiele.
