Sposób na obniżenie podatku od nieruchomości dla współwłaściciela galerii handlowej
09-10-2014
Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu...
... do powierzchni użytkowej całego budynku.
Galerie handlowe mają często kilku współwłaścicieli. Wynikać to może z różnorakich powodów, począwszy od finansowych, a skończywszy na rodzinnych. Wydawać by się mogło, że kwestia liczby właścicieli tego samego obiektu nie ma znaczenia przy wymiarze podatku od nieruchomości. A jednak może mieć.
Wyobraźmy sobie sytuację, w której dwaj współwłaściciele wyodrębniają w swoim centrum handlowym własność dwóch lub większej liczby lokali, stając się ich wyłącznymi właścicielami. Pozostała część galerii, w tym pozostałe lokale, w dalszym ciągu objęte są współwłasnością. O ile w odniesieniu do samodzielnych lokali podatek od nieruchomości będzie kalkulowany według normalnych zasad tj. tylko w oparciu o powierzchnię, o tyle podatek za pozostałą – „wspólną” – część budynku będzie już liczony według innej, korzystniejszej zasady.
Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. właściciele i posiadacze gruntów oraz budynków obowiązani są płacić podatek od nieruchomości wyliczany w oparciu o ich powierzchnię. W przypadku współwłasności, obowiązek podatkowy rozkłada się solidarnie na wszystkich właścicieli, co wynika z art. art. 3 ust. 4 ustawy. Przepisy mówią jednak, że jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku (a nie sumy powierzchni wyodrębnionych lokali). Zobrazujmy to na prostym przykładzie:
Zakładamy, że jesteśmy jednym z dwóch współwłaścicieli galerii handlowej o powierzchni 10.000 m2, położonego w Warszawie gdzie stawka podatku w 2014 r. za jeden metr kwadratowy powierzchni, w budynku przeznaczonym na działalność gospodarczą, została ustalona na kwotę 23,03 PLN. Podatek od nieruchomości za nasz obiekt wyniesie, zatem 230.300,00 PLN (10.000 m2 x 23,03 PLN) i obciąży solidarnie nas i drugiego współwłaściciela galerii. W praktyce oznacza to, że każdy z współwłaścicieli będzie musiał zapłacić 115.150,00 PLN tytułem podatku.
Sytuacja ulegnie zmianie, jeżeli z powierzchni galerii wyodrębnimy przykładowo własność dwóch lokali po 2000 m2 każdy. Wówczas każdy z współwłaścicieli centrum handlowego stanie się wyłącznym właścicielem lokalu o powierzchni 2000 m2, zaś pozostałe 6000 m2 obejmujące pozostałe lokale, pasaże, etc. pozostanie częścią wspólną. Wówczas od naszego lokalu podatek od nieruchomości zapłacimy na normalnych zasadach w kwocie 46.060,00 PLN (2000 m2 x 23,03 PLN). Zaś od pozostałej, wspólnej, części centrum handlowego zapłacimy podatek wyliczony w oparciu o następujący wzór: Podatek: (powierzchnia wyodrębnionego lokalu/powierzchnia całego centrum) x część wspólna) x stawka podatku.
Podatek od części wspólnej centrum handlowego, obejmujące pozostałe lokale, pasaże, etc. wynosić będzie w tym wypadku 27.636,00 PLN, co po dodaniu podatku za nasz samodzielny lokal daje łączną kwotę 73 636,00 PLN – jako całkowity, należny podatek od nieruchomości przypadający na nas, jako współwłaściciela centrum handlowego. Rozwiązanie to – w porównaniu do sytuacji z centrum handlowym bez wyodrębnionych lokali – daje nam w rezultacie ponad 30% oszczędności!
Prawidłowość i legalność powyższego rozwiązania potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (w sprawie o sygn.: III SA/Wa 1336/10) oraz Naczelny Sąd Administracyjny (w sprawie o sygn.: II FSK 647/11). Stanowisko obydwu sądów jest dla branży nieruchomości komercyjnych o tyle istotne, że sądy te zajmowały się we wskazanych sprawach podatkiem od nieruchomości jednej z największych galerii handlowych w Polsce.