Spółka komandytowa jako najemca. Pułapka dla wynajmującego?
20-10-2014
Brak weryfikacji struktury prawnej oraz kondycji finansowej potencjalnego najemcy bywa dla wynajmującego brzemienny w skutkach. Może się bowiem okazać, że potencjał płatniczy takiego najemcy jest czysto iluzoryczny.
Spółka komandytowa i spółka komandytowo-akcyjna są coraz częściej wybieranymi prawnymi formami prowadzenia działalności gospodarczej. Wynika to po pierwsze z płynących dla wspólników takich spółek korzyści podatkowych, a po drugie – z możliwości ograniczenia odpowiedzialności finansowej osób kierujących tego typu spółką. Z punktu widzenia dewelopera najistotniejszy jest drugi ze wskazanych aspektów. Zarówno w spółce komandytowej, jak i komandytowo-akcyjnej istnieją bowiem dwie kategorie wspólników. Pierwsza to ci, którzy odpowiadają za zobowiązania spółki bez ograniczeń całym swoim majątkiem (komplementariusze), a druga, to wspólnicy, których odpowiedzialność za długi spółki jest w istotny sposób ograniczona (komandytariusze w spółce komandytowej) bądź nawet całkowicie wyłączona (akcjonariusze w spółce komandytowo-akcyjnej).
Odpowiedzialność komandytariusza ma charakter ograniczony i zamyka się wskazaną w umowie spółki kwotą, którą określa się mianem sumy komandytowej. Jej wysokość może być oznaczona w sposób dowolny, a przepisy prawa nie regulują jej minimalnej wartości. Odpowiedzialność akcjonariuszy spółki komandytowo – akcyjnej jest zaś w zasadzie całkowicie wyłączona. Ryzyko przez nich ponoszone sprowadza się jedynie do konieczności opłacenia objętych przez nich akcji spółki.
Wydawać by się mogło, że skoro w strukturach opisanych powyżej istnieją wspólnicy odpowiadający całym swoim majątkiem za zobowiązania spółki, interesy dewelopera – jako jej kontrahenta – są zabezpieczone. Nic bardziej mylnego. Trzeba natomiast pamiętać, że rolę komplementariusza może pełnić spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Przepisy Kodeksu spółek handlowych dają możliwość założenia spółki z o.o., której kapitał zakładowy kształtuje się już na poziomie 5 tys. zł.
Jakie są zatem konsekwencje zawarcia umowy najmu ze spółką komandytową lub komandytowo-akcyjną, której komplementariuszem jest spółka z o.o.? Początkowo żadne. Mogą się one jednak pojawić w sytuacji powstania zaległości płatniczych z tytułu czynszu najmu czy też innych opłat z najmem związanych. Może się bowiem okazać, że majątek najemcy nie pozwala na pokrycie przysługujących wynajmującemu należności i wynajmujący będzie musiał sięgnąć do majątku wspólników takiej spółki (komandytariuszy, komplementariuszy). I właśnie na tym etapie mogą pojawić się problemy. Może wyjść na jaw, że suma komandytowa, do wysokości której odpowiada komandytariusz, to np. zaledwie 1 tys. zł, a majątek komplementariusza będącego spółką z o.o., to wskazane wyżej 5 tys. zł. Rzeczywisty potencjał płatniczy takiego najemcy zamyka się zatem kwotą 6 tys. zł. Deweloperowi pozostaje wówczas dochodzenie zaległych płatności od członków zarządu spółki z o.o. będącej komplementariuszem, co jest procedurą żmudną i prawnie skomplikowaną.
Wynajmujący powinni zatem wnikliwie analizować sytuację prawno-ekonomiczną tego typu najemców, i to jeszcze na etapie negocjacji treści umowy najmu. Przeprowadzona w sposób prawidłowy analiza pozwoli na właściwe zredagowanie zapisów umowy i ustanowienie zabezpieczeń, które łącznie pozwolą zminimalizować potencjalne ryzyko, że od takiego najemcy nie można będzie wyegzekwować zaległych płatności.