Przedwstępne dokumenty najmu

Przedwstępne dokumenty najmu

11-09-2014


Komercjalizacja galerii handlowej to proces czasochłonny, a w dobie kryzysu branży budowlanej można wręcz zaryzykować twierdzenie, że przewlekły. Zazwyczaj rozpoczyna się on zanim jeszcze ruszy budowa samego obiektu.

Stąd też w umowach najmu lokali handlowych zawieranych na długo przed otwarciem galerii, zarówno najemca jak i wynajmujący, starają się jaknajlepiej zabezpiecznycć swoje interesy w razie jakichkolwiek nieprzewidzianych zdarzeń. 

Komercjalizacja każdej galerii jest przemyślaną procedurą, prowadzoną zazwyczaj przez specjalizujące się z tym przedmiocie agencje pośrednictwa obrotu nieruchomościami. Skład najemców (tzw. tenant mix) dopasowywany jest z reguły do warunków demograficznych oraz ekonomicznych konkretnego miasta oraz jego mieszkańców, a także do wielkości budowanej galerii. W procesie tym każda ze stron umowy najmu ma jednakże inne cele do zrealizowania oraz odmienne interesy do zabezpieczenia. W okresie budowy galerii, podpisywanie umów najmu to dla dewelopera przede wszystkim możliwość nieprzerwanej kontynuacji projektu. Bank z reguły nie wypłaci kolejnej transzy kredytu na budowę galerii, jeżeli centrum nie będzie komercjalizowane w tempie wcześniej z bankiem uzgodnionym. Oczywistym zatem jest, że w procesie negocjacji umów najmu z najemcami, inwestorzy będą dążyć do ograniczenia swojej odpowiedzialności w sytuacji, kiedy tempo budowy nie jest takie jak się wcześniej spodziewano – pojawiają się problemy z bankiem finansującym budowę lub inne okoliczności nie do końca od nich zależne, na przykład problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę centrum, zmiany konstrukcyjne czy też zmiany w planach przestrzennych galerii.

Okiem najemcy

Z punktu widzenia najemcy lokalu w centrum handlowym, umowa najmu oznacza przede wszystkim pozyskanie nowego lub nasycenie istniejącego rynku zbytu. Najemcy będą w konsekwencji dążyć do zastrzeżenia sobie możliwości zerwania umowy w sytuacji, kiedy dany projekt nie jest przez dewelopera realizowany w założonych terminach. Pamiętać trzeba, że opóźnienie dewelopera

w budowie danego centrum oznacza dla jego najemcy zablokowanie rozwoju na danym rynku. Najemcy nie podpisują bowiem z reguły „nowych” umów najmu tam, gdzie takie umowy już z innym centrum posiadają i oczekują jedynie na ich realizację. By jednak zapewnić swoim sieciom zakładaną dynamikę rozwoju, najemcy ci nie mogą czekać w nieskończoność. Pamiętając jak ważna w handlu detalicznym jest lokalizacja, najemcy dążą ponadto do zapewnienia sobie możliwości zerwania umowy najmu w sytuacji kiedy dane centrum nie spełnia pewnych, z góry założonych kryteriów handlowych.

Przykład: największe marki detaliczne są w stanie wymóc na deweloperze zapisy upoważniające je do żądania obniżki czynszu w sytuacji, gdy dany procent powierzchni GLA centrum pozostaje niewynajęty i nie jest na nim prowadzona działalność handlowa. Zwykle, jeżeli taka sytuacja utrzymuje się przez dłuższy czas, najemca anchorowy uprawniony jest do wypowiedzenia umowy najmu. Spotyka się również zastrzeżenia uprawniające najemcę anchorowego do żądania obniżenia czynszu lub nawet do wypowiedzenia umowy, jeżeli w centrum prowadzą działalności salony określonych w umowie marek.

Bezpieczeństwo

Strony umowy najmu lokalu w centrum handlowym stosują zwykle rozmaite prawne konstrukcje, dążąc do ochrony swoich interesów. Podstawowym sposobem ich zabezpieczenia jest jasne określenie w umowie najmu za jakie okoliczności dana strona odpowiada, a na jakie nie ma wpływu. Doprecyzowanie zakresu odpowiedzialności stron umowy pozwoli na czytelny rozkład ryzyka biznesowego oraz przyczyni się do uniknięcia ewentualnych sporów w przyszłości. Najczęściej deweloperzy zwalniają się więc od ewentualnych skutków braku finansowania, nieprzewidzianych decyzji administracyjnych czy też zmian w projektach centrum, najemcy zaś zastrzegają na swoją rzecz określone sankcje na wypadek, gdyby centrum nie zostało skomercjalizowane zgodnie z wcześniejszymi zamierzeniami lub też opóźnienie w jego budowie przekroczyło granicę uzgodnionej z wynajmującym tolerancji.

Często, gdy umowa podpisywana jest z dużym wyprzedzeniem w stosunku do stanu, w jakim znajduje się budowa galerii, wynajmujący nie jest w stanie wiążąco zobowiązać się, że będzie mógł w pełni zrealizować jej postanowienia. Dlatego też umowy najmu formułuje się czasem w sposób warunkowy, tzn. uzależnia się jej wejście w życie od zrealizowania przez wynajmującego określonych warunków (np. uzyskanie pozwolenia na budowę centrum, pozyskanie finansowania, etc.). Umowa staje się aktualna dopiero z chwilą ziszczenia się warunku. Pamiętać należy, że z punktu widzenia interesów dewelopera tego typu warunkowa umowa nie jest do końca korzystna. Bank finansujący nie uzna jej bowiem za skuteczną, dopóki zastrzeżony w niej warunek nie zostanie spełniony. Z drugiej strony pamiętać trzeba, iż najemcy niechętnie godzą się na warunkowe umowy najmu. Kwestia bowiem ich wejścia w życie oraz czasu w którym to nastąpi leży całkowicie poza ich kontrolą.

HoT

W sytuacji, kiedy niewiadomych po obu stronach jest zbyt dużo, praktykuje się na rynku podpisywanie tzw. listów intencyjnych czy też dokumentów HoT (Head of Terms). Zadaniem takiego dokumentu jest wyrażenie zainteresowania współpracą w danym centrum oraz intencji zawarcia

w przyszłości umowy najmu. Dokumenty te wskazują z reguły podstawowe warunki biznesowe przyszłej umowy, zakreślają granice późniejszych negocjacji oraz precyzują harmonogram dalszych rozmów. Nie są jednak umowami najmu i nie kreują po żadnej ze stron jakichkolwiek zobowiązań poza tymi, które zostały w nich jasno określone – np. zobowiązanie do zachowania treści dokumentu w poufności czy też ewentualny zwrot kosztów prowadzenia negocjacji w razie bezzasadnego ich zerwania przez drugą stronę. Przykład: kilkanaście miesięcy temu jedna z dużych sieci odzieżowych zawiesiła swój rozwój w Polsce. Podpisała jednakże wcześniej z kilkoma deweloperami dokumenty HoT, na podstawie których prowadzone były negocjacje umów najmu. Deweloperzy, którzy w oparciu o HoT wykonali w lokalach określone w tych dokumentach prace adaptacyjne, mogą mieć problemy w odzyskaniu zainwestowanych pieniędzy. Umowy najmu nie zostały bowiem ostatecznie zawarte.

Gdyby jednak pominąć niewiążący charakter listów intencyjnych, należałoby przyjąć, że są one dla dewelopera dość wygodnym sposobem zbadania wykonalności danego projektu oraz uwiarygodnienia go u ewentualnych inwestorów, zaś dla najemcy – środkiem na wstępne zabezpieczenie lokalizacji sklepu oraz prognostykiem jego późniejszej rentowności.

Przedwstępne umowy najmu

Stosunkowo najrzadziej obserwuje się w obrocie umowy przedwstępne najmu – polegające na tym, że strony zobowiązują się do zawarcia umowy najmu o ustalonej z góry treści w przyszłości. Umowom takim towarzyszą z reguły zapisy o tzw. zadatku, które polegają na tym, iż jedna ze stron – najczęściej najemca – wręcza drugiej stronie określoną kwotę pieniężną. Celem zadatku jest wzmocnienie nawiązanej już więzi kontraktowej oraz ustalenie ewentualnej rekompensaty, do jakiej zobowiązana będzie strona uchylająca się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Podstawową różnicą pomiędzy umową warunkową i umową przedwstępną jest ta, że umowa warunkowa wchodzi w życie automatycznie, wraz ze ziszczeniem się warunku, gdy tymczasem umowa przedwstępna taką pozostanie nawet wtedy, kiedy nadejdzie wskazany w niej termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz spełnione zostaną wszelkie inne warunki konieczne do jej zawarcia. Umowa przedwstępna jest ponadto znacznie mniej korzystna dla tej strony, dla chciałaby później uwolnić się od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona taka musi z reguły zapłacić odszkodowanie (w formie zwrotu zadatku lub zapłaty jego podwójnej wysokości) ryzykując i tak, że druga strona wystąpi do sądu ze specjalnym powództwem o zawarcie umowy przyrzeczonej. Przy umowach warunkowych brak jest z reguły odpowiedzialności odszkodowawczej za nieziszczenie się warunku, nawet tego który zależy od woli jednej ze stron.

Dążąc do zabezpieczenie swoich interesów, deweloperzy centrów handlowych oraz ich najemcy mogą zatem korzystać z rozmaitych instrumentów i konstrukcji prawnych. Przy negocjowaniu treści dokumentów najmu nie można jednak tracić z pola widzenia ich prawnego charakteru. Nie każdy dokument najmu spełni w procesie komercjalizacji rolę postawioną mu przez strony w chwili jego zawierania. List intencyjny nie sprawi, że bank uzna wskazaną w nim powierzchnię za wynajętą. Najemca zaś nie będzie miał żadnej pewności, iż warunkowa umowa najmu lokalu w centrum handlowym doczeka się realizacji. Niewątpliwie jednak zawieranie takich dokumentów – nawet w pewnym stopniu „upośledzonych” – jest na rynku praktyką potrzebną. Pozwala ona bowiem zainicjować przyszłą współpracę oraz określić sankcje, jakie będzie musiała ponieść strona która przestanie być zainteresowana jej późniejszym urzeczywistnieniem.


autor:

Robert Szczepanek, radca prawny, właściciel Kancelarii Prawniczej Causa Finita


Polityka prywatności i polityka Cookies określa zasady przetwarzania i ochrony danych osobowych przekazanych przez Użytkowników oraz plików Cookies, pojawiających się na stronie internetowej: https://causafinita.pl.