Polskie REIT-y zwolnione z CIT – pozytywny sygnał dla rynku nieruchomości komercyjnych.
14-11-2016
Rządzący nie rozpieszczali ostatnimi czasy deweloperów centrów handlowych. Podatek od sprzedaży detalicznej (na razie zawieszony) czy też projekt ustawy o zakazie pracy w niedzielę uderzają bezpośrednio w rynek detaliczny, a więc w ich najemców.
Jakby tego było mało, rząd planuje opodatkować podatkiem dochodowym wzrost aktywów funduszy inwestycyjnych (aktualnie fundusze inwestycyjne same z siebie podatku dochodowego nie płacą). Niemniej jednak w połowie października 2016 roku Ministerstwo Finansów zaprezentowało projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (ustawa o REIT). Inicjatywa ta przewiduje poważne preferencje podatkowe dla podmiotów inwestujących w nieruchomości komercyjne.
Z uzasadnienia ustawy o REIT można wyciągnąć wniosek, że ustawodawca chciałby zachęcić krajowy kapitał prywatny do inwestowania w nieruchomości komercyjne. Spółki rynku wynajmu nieruchomości muszą jednak spełnić cały szereg ustawowych wymogów. Przede wszystkim muszą stać się spółkami publicznymi. Minimalny kapitał zakładowy musi wynosić 60 milionów złotych, co najmniej 70% aktywów takich spółek mają stanowić nieruchomości lub udziały i akcje spółek zależnych lub innych spółek rynku wynajmu nieruchomości, a wartość bilansowa zobowiązań nie może przekraczać 70% wartości bilansowej aktywów. Z dalszych obostrzeń wynika, że spółka rynku wynajmu nieruchomości będzie musiała osiągać nie mniej niż 70% zysku z wynajmu nieruchomości lub ich części (tytułem czynszu) lub odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części. Ponadto, przychody takich spółek mają być uzyskiwane z najmu co najmniej trzech nieruchomości lub ich części. Ma to w ocenie Ministerstwa Finansów zapewnić dywersyfikację portfela.
Jeżeli spółka rynku wynajmu nieruchomości spełni powyższe wymogi i zgłosi ten fakt naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego, uzyskuje zwolnienie z podatku CIT. Zwolnione z podatku będą również dywidendy wypłacone przez spółki zależne od REIT oraz dochody spółek zależnych, uzyskane z najmu nieruchomości lub ich części, a także z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części.
Działalność polskich REIT-ów będzie zatem skoncentrowana na rynku nieruchomości komercyjnych. REIT-y będą mogły inwestować w biurowce, obiekty handlowe czy magazyny, jednakże wprost wyłącza się możliwość inwestowania przez takie spółki w budynki czy lokale mieszkalne. W grę wchodzą oczywiście wyłącznie nieruchomości zlokalizowane na terenie Polski.
Wydaje się, że największą wadą REIT-ów jest ich publiczny charakter. Oczywiście, założenie jest takie, by były to instrumenty przeznaczone do akumulowania inwestycji osób prywatnych, drobnych ciułaczy lub też innego rodzaju inwestorów, którzy nie muszą być profesjonalistami rynku nieruchomości komercyjnych. Niemniej jednak, spółki publiczne muszą zostać do obrotu publicznego dopuszczone, co oznacza konieczność dematerializacji akcji, emisji prospektu emisyjnego który musi zaakceptować KNF. Na dalszym etapie funkcjonowania, REIT będzie musiała podporządkować się wyśrubowanym obowiązkom informacyjnym właściwym dla spółek giełdowych.
Czy dzisiejsi deweloperzy nieruchomości komercyjnych będą skłonni poddać się powyższym ograniczeniom? Czas pokaże. Z pewnością, jeżeli ustawa o spółkach rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych wejdzie w życie, będzie ona stanowiła bardzo atrakcyjną opcję do rozważenia przez inwestorów już posiadających w swoim portfelu centra handlowe, dla których przekształcenie się w spółkę publiczną nie stanowi bariery. Zwłaszcza, że aktualnie wykorzystywane wehikuły inwestycyjne, oparte na funduszach inwestycyjnych, mogą niedługo znacznie stracić na atrakcyjności.