Negocjacje umów najmu
11-09-2014
Ze względu na stale zmieniające się warunki na rynku, dużą konkurencję oraz widmo kryzysu gospodarczego taktyka prowadzenia negocjacji umów najmu przez inwestora z potencjalnymi najemcami tak aby nie narażał się on na możliwość wzruszenia umowy...
... staje się bardzo ważna.
Umowy najmu powierzchni handlowych z reguły zawierane są na czas określony. Założenia biznesowe umów najmu lokali komercyjnych dokonywane są w długoletniej perspektywie, gdyż wcześniejsze ich rozwiązanie mogłoby prowadzić do niezrealizowania celu gospodarczego postawionego w chwili ich zawarcia.
Nierozerwalność umów najmu na czas oznaczony doznaje jednak pewnych ustawowych czy też umownych ograniczeń. Istnieją przepisy obowiązującego prawa przewidujące w pewnych okolicznościach możliwość przedterminowego wzruszenia takich umów. Pomijając oczywiste sytuacje zaległości czynszowych najemcy czy też wad istotnych lokalu, możliwości takie dają najemcom przede wszystkim błędy popełnione przez inwestorów na etapie negocjacji treści umowy najmu.
Podczas negocjacji umów najmu, wynajmujący lub podmioty działające na jego zlecenie, przedstawiają z reguły swoją inwestycję jako niezwykle atrakcyjny obiekt handlowy, charakteryzujący się wysokim poziomem komercjalizacji oraz obecnością wielu ekskluzywnych marek o międzynarodowej randze. Najemcy kierując się tymi zapewnieniami decydują się na zawarcie umowy najmu. Gdy prowadzona przez nich działalność nie przynosi zakładanego poziomu dochodów, wówczas najemcy powracają do czasu, w którym umowa najmu była negocjowana i konfrontują uzyskane kiedyś zapewnienia inwestora z rzeczywistym stanem komercjalizacji projektu.
W związku z tym, wynajmujący powinien na każdym etapie negocjacji udzielać najemcy jedynie prawdziwych lub najbardziej prawdopodobnych, niezbędnych i koniecznych informacji. Najczęstszym błędem popełnianym przez wynajmującego jest udostępnianie najemcy w trakcje negocjacji planów komercjalizacyjnych obiektu wraz ze szczegółowymi informacjami o fakcie umiejscowienia w nim określonych marek, w sytuacji, kiedy umowy najmu lokali tych marek nie zostały jeszcze w ogóle podpisane. Jak wiadomo, komercjalizacja obiektu handlowego jest procesem dynamicznym i może okazać się, że finalny tenant mix nijak się ma do prezentowanych przez inwestora wcześniej planów.
Jeżeli po otwarciu centrum handlowego okaże się, że brak jest w nim najemców, którzy wskazani byli w planach komercyjnych wynajmujący naraża się na zarzut wprowadzenia najemcy w błąd w celu zachęcenia go do wynajęcia powierzchni handlowej. Jeżeli najemca będzie w stanie wykazać, że istniejące różnice w tenant mix centrum mają dla niego charakter istotny w tym znaczeniu, że nie zawarłby umowy najmu wiedząc o rzeczywistym stanie rzeczy, wówczas przysługuje mu uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych umowy najmu zawartej pod wpływem błędu (art. 84 §1 Kodeksu cywilnego). Możliwość skorzystania z takiego prawa przez najemcę jest jednak ograniczona czasowo. Najemca może bowiem złożyć wynajmującemu oświadczenie w tej materii nie później, niż w terminie jednego roku od chwili wykrycia błędu (art. 88 §2 Kodeksu cywilnego). W realiach rynku nieruchomości komercyjnych przyjąć należy, że najemca ma możliwość wykrycia takiego błędu najpóźniej w dniu otwarcia centrum handlowego dla ogółu klientów. Rezultatem skutecznego uchylenia się przez najemcę od skutków umowy najmu zawartej pod wpływem błędu będzie nieważność takiej umowy, i to ze skutkiem wstecznym. Dlatego, aby uchronić się przed działaniami najemców mającymi na celu wzruszenie zawartej umowy, wynajmujący powinni unikać optymistycznych deklaracji, co do których wiarygodności nie są przekonani.