Najemca nie płaci? Pozwij jego dłużnika
25-11-2015
Windykacja zaległych płatności nie jest w Polsce ani łatwa, ani szybka. Obowiązujące przepisy o cywilnym postępowaniu egzekucyjnym zostały uchwalone w latach 60-tych dwudziestego wieku, a więc w zupełnie innej rzeczywistości politycznej i społecznej.
W tamtych czasach system raczej chronił słabszych i biedniejszych, niż pomagał tym, którzy domagali się zapłaty. Konsekwencje takiego stanu rzeczy (pomimo licznych nowelizacji i zmian k.p.c.) obserwujemy do dziś. Taka refleksja narzuca się po analizie jednej ze spraw sądowych prowadzonych przez Dział Procesowy Kancelarii Causa Finita Commercal Real Estate Law Firm.
Najemca lokalu w centrum handlowym nie regulował czynszu i innych opłat wynikających z umowy najmu. Wynajmujący uzyskał przeciwko niemu wyrok sądowy i wszczął postępowanie egzekucyjne, które jednak nie rokowało najlepiej. Majątek najemcy był już albo zastawiony, albo leasingowany (a więc stanowił własność osoby trzeciej) albo zupełnie wynajmującemu nieprzydatny. Cóż miał bowiem wynajmujący zrobić z kolekcją ubrań, która i tak wyjdzie z mody zanim trafi na licytację?
Jak się jednak okazało, ów najemca posiadał wierzytelność o zapłatę wobec innego podmiotu, nota bene z tej samej grupy kapitałowej. Korzystając z okazji, wynajmujący dokonał niezwłocznie zajęcia tej wierzytelności. Taki krok niewiele jednak w tej sytuacji wynajmującemu dawał. Zobowiązanym do zapłaty był zgodnie z treścią wyroku sądowego najemca, a nie jego dłużnicy. W rezultacie wynajmujący zmuszony był wytoczyć kolejne powództwo o zapłatę, tym razem przeciwko dłużnikowi najemcy. Dłużnik ten, należący przecież do tej samej grypy kapitałowej co najemca, nie kwapił się bowiem by wynajmującemu albo komornikowi cokolwiek płacić.
Podstawą prawną powództwa był w tym wypadku artykuł 887 §1 k.p.c., zgodnie z którym z mocy samego zajęcia wierzyciel (wynajmujący) może wykonywać wszelkie prawa i roszczenia dłużnika (najemcy). Może zatem wynajmujący pozwać dłużnika najemcy, jeżeli ów dłużnik zalega najemcy z zapłatą.
Jakby tego było mało, okazało się, że najemca z dłużnikiem zawarli wcześniej porozumienie, zgodnie z którym wierzytelność najemcy wobec dłużnika wynosiła o wiele mniej niż kwota dochodzona pozwem przez wynajmującego. Sąd nie dał się na szczęście nabrać na ten manewr. Zasądził na rzecz wynajmującego całą dochodzoną pozwem kwotę. Płatność ma nastąpić do rąk komornika, który przekaże otrzymane środki wynajmującemu.
Pomimo, że stosunkowo szybko udało się wynajmującemu uzyskać wyrok sądowy zarówno przeciwko najemcy jak i jego dłużnikowi, bilans sprawy nie przedstawia się dla niego najkorzystniej. Postępowanie sądowe przedłużyło się, a wynajmujący zmuszony był do opłacenia wpisów sądowych dwa razy. Oczywiście, wynajmujący odzyska całą kwotę wraz z odsetkami oraz poniesionymi kosztami sądowymi. Tyle, że sprawa już trwa ponad 2 lata, a to w świecie nieruchomości komercyjnych całe wieki.