Najemca nie płaci. Odciąć media?
17-10-2014
W umowach najmu lokali w galeriach handlowych wynajmujący, aby zapewnić sobie terminowe regulowania czynszu i innych opłat, zawierają z reguły szereg postanowień mających na celu zdyscyplinowanie najemców i wymuszenie płatności.
Kwestią sporną pozostaje fakt, czy niektóre tego typu postanowienia są skuteczne w świetle przepisów obowiązującego prawa.
Jednym z często wprowadzanych do umowy najmu lokalu handlowego zapisów jest uprawnienie wynajmującego do odcięcia mediów do lokalu w przypadku, gdy najemca zalega z płatnościami przez wskazany w umowie okres czasu.
W ostatnim czasie konstrukcja taka budzi jednak zastrzeżenia sądów rozpoznających spory ze stosunku najmu. Wynajmujący ma przecież obowiązek, zgodnie z art. 662 § 1 kodeksu cywilnego, wydać najemcy rzecz stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania okresu najmu. Tymczasem odłączenie mediów powoduje, że najemca nie może korzystać z lokalu, a tym samym nie może osiągać dochodów umożliwiających mu spłatę powstałego zadłużenia.
Z sytuacją taką zetknął się Sąd Okręgowy Warszawa Praga (sprawa o sygn. X GC 498/09) oraz Sąd Apelacyjny w Warszawie (sprawa o sygn. I ACa 264/12). Oba te sądy stanęły na stanowisku, że odcięcie mediów od najętego lokalu w celu przymuszenia najemcy do zapłaty zaległego czynszu powoduje, iż lokal ten staje się wadliwy, co daje najemcy uprawnienie do wezwania wynajmującego do usunięcia wady w odpowiednim terminie oraz – w dalszym toku spraw – nawet do wypowiedzenia umowy najmu.
Orzeczenia te mogą budzić kontrowersje, zwłaszcza w świetle faktu, iż w analizowanej przez oba sądy umowie najmu najemca wprost zgodził się, by mu w razie braku płatności odłączono media. Należało zatem przyjąć, że ewentualność taka stanowiła element uzgodnionego przez strony konsensusu i została wzięta pod uwagę jako element ryzyka gospodarczego związanego z zawarciem umowy najmu.
Prezentowany przez sądy zajmujące się opisaną wyżej sprawą pogląd należy przyjąć z zaniepokojeniem. W dobie kryzysu branży nieruchomości zaległości płatnicze najemców wobec centrów handlowych przekraczają granice tolerancji i często stawiają pod znakiem zapytania bezpieczeństwo finansowe danego projektu. Zwłaszcza, że wbrew twierdzeniom obu sądów, nie ma żadnego przekonującego powodu by sądzić, że najemca spłaciłby swoje zadłużenie, gdyby mu mediów nie odłączono.