Lepsze jedno lato, jak dwie zimy…
20-10-2014
… jak mówi stare, polskie przysłowie. Kto by pomyślał, że doskonale odda ono stan ducha niejednego dewelopera centrum handlowego, dla którego zima stanie się powodem rozmaitych problemów z najemcami obiektu?
Kłopoty mogą pojawić się niedługo po otwarciu centrum handlowego dla ogółu klientów. Wielu najemców staje wówczas oko w oko z brutalnymi regułami rynku. Okazuje się, że nowo założony biznes niewiele ma wspólnego z czynionymi kiedyś założeniami, że sklep wcale nie jest rentowny a najemca nie ma środków, lub ochoty, by dokładać do niego z własnej kieszeni i pracować nad poprawą oferty. Szukając pretekstu do bezkarnej „ucieczki” z centrum, najemca taki niejednokrotnie odkrywa, że jego lokal znajduje się za blisko głównego wejścia do obiektu i w warunkach zimowych jest tam po prostu za zimno.
W sukurs takim najemcom przyszedł ostatnio Sąd Najwyższy. Stwierdził on w jednym z orzeczeń, że „jeśli w wynajmowanym lokalu jest za zimno, a wynajmujący, wiedząc o tym, nic nie zrobił, żeby podnieść temperaturę, najemca może rozwiązać umowę najmu bez wypowiedzenia” (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 r., sygn. akt V CSK 467/12). Orzeczenie to zapadło w sprawie dotyczącej wypowiedzenia przez najemcę ze skutkiem natychmiastowym najmu dwóch lokali użytkowych znajdujących się w centrum handlowym we Wrocławiu. W zawartej na 5 lat umowie najmu strony ustaliły, że instalację grzewczą w lokalach wykona najemca według dokumentacji zatwierdzonej przez wynajmującego. Tak się też stało. Z nadejściem zimy najemca stwierdził jednak, że temperatura w lokalach spada do 4 – 12ºC, utrudniając prowadzenie w nich działalności, a nawet zagrażając bezpieczeństwu przebywających w nim osób. Sądy podzieliły jego pogląd, źródła zimna doszukując się w wadliwej izolacji ścian zewnętrznych budynku.
Nie sposób uznać powyższego orzeczenia za fortunne. Przede wszystkim, najemca przed podpisaniem umowy najmu ma nieograniczony dostęp do planów centrum. Negocjując zatem najem najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w pobliżu głównych wejść do obiektu, jego projektanci winni wziąć pod uwagę narażenie lokalu na częste zmiany temperatur wywołane dużym przepływem klientów wchodzących i wychodzących z budynku. Najemców należy w takiej sytuacji traktować jako profesjonalistów. Skoro przejmują oni lokale do adaptacji w stanie surowym, to na etapie projektowania i aranżacji wnętrza lokalu powinni oni takie zjawisko przewidzieć oraz przedsięwziąć odpowiednie kroki, by mu zapobiec. Po drugie, nawet jeżeli temperatura w lokalu spada poniżej pewnych standardów, to nie oznacza to automatycznie, że lokal zagraża zdrowiu i życiu przebywających w nim osób. Przepisy BHP stanowią, że „w pomieszczeniach pracy należy zapewnić temperaturę odpowiednią do rodzaju wykonywanej pracy, nie niższą niż 14° Celsjusza, chyba że względy technologiczne na to nie pozwalają” (vide: § 30 Rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 1997 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy, tekst jednolity z dnia 28 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 169, poz. 1650). Po trzecie wreszcie, zgodnie z art. 684 Kc, najemca lokalu może, nie oglądając się na wynajmującego, założyć w przedmiocie najmu urządzenia niezbędne do jego ogrzania. Dlaczego zatem najemcę miałby tu wyręczać na swój koszt wynajmujący?
Z pewnością komentowane tu orzeczenie Sądu Najwyższego nie przyczyni się do poprawy stabilności organizacyjnej i finansowej centrów handlowych. Łatwo wyobrazić sobie, jak często będzie ono nadużywane przez najemców szukających pretekstu do przedterminowego rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony. By przeciwdziałać jego negatywnym skutkom, kwestia podatności lokalu położonego w pobliżu wejścia do centrum na zmiany temperatur w okresie zimowym winna zostać zdefiniowana wprost w takiej umowie. Pamiętajmy, że zbyt niska temperatura to okoliczność, którą winien w sporze sądowym udowodnić najemca. Przewidując w regulaminie centrum odpowiednią procedurę komisyjnego pomiaru temperatury, można zdeprecjonować inicjatywę dowodową najemcy, który okoliczności tej chciałby najczęściej dowodzić w oparciu o zeznania świadków (z reguły własnych pracowników). Wreszcie, jeżeli przyczyną zbyt niskich temperatur w lokalu rzeczywiście jest wadliwie wykonane ocieplenie ścian zewnętrznych budynku, to w świetle wskazanego wyroku Sądu Najwyższego należy zastanowić się, czy nie lepiej jest spór z najemcą lokalu załatwić ugodowo? Wydaje się, że lepszym dla dewelopera rozwiązaniem jest wówczas dążenie do „uratowania” stosunku najmu i dochodzenia stosownej rekompensaty od wykonawcy ocieplenia, niż angażowanie się w proces sądowy którego wynik może okazać się nieprzewidywalny.