Gdy najemca nie przedstawi gwarancji bankowej, sąd zasądzi kaucję
23-03-2015
Wyrok o takiej treści wydał 3 marca 2015 roku Sąd Okręgowy w Toruniu w sprawie z powództwa inwestora Pasażu Wiślanego w Grudziądzu przeciwko najemcy – podmiotowi z grupy Marcpol.
Wcześniej, najemca zaprzestał płacenia czynszu najmu oraz odmówił przedstawił wynajmującemu gwarancji bankowej na jego zabezpieczenie. W rezultacie musi teraz zapłacić zarówno zaległy czynsz, jak i równowartość gwarancji bankowej w gotówce. Wyrok nie jest prawomocny.
Zobowiązanie przemienne
Orzeczenie takie było możliwe, gdyż w umowie najmu istniał zapis, że alternatywnie do gwarancji bankowej najemca mógł zapłacić wynajmującemu kaucję pieniężną. Zobowiązanie takie nazywa się w prawniczym żargonie „zobowiązaniem przemiennym” i jeżeli najemca nie dokona wyboru świadczenia we wskazanym terminie, wybór przechodzi na wynajmującego zgodnie z artykułem 365 §3 Kodeksu cywilnego.
Spory sądowe dotyczące nieruchomości komercyjnych są z reguły dość skomplikowane. Umowy są obszerne i jednostronne, dokumentów i załączników sporo, a materia z którą ma się mierzyć sąd gospodarczy – trudna do zrozumienia dla osób postronnych. Dlatego tak ważne jest, by radcowie prawni reprezentujący w takich sprawach interesy inwestorów dogłębnie znali i rozumieli zasady, jakimi kieruje się ta branża. Muszą oni bowiem umieć „przełożyć” sposób rozumowania inwestora centrum handlowego na język zrozumiały dla sądów cywilnych.
Znajomość realiów rynku
W procesach sądowych staramy się przede wszystkim prostym językiem uzmysłowić sędziom, jakie jest biznesowe tło stanowiska dewelopera w danej sprawie. Tłumaczymy na przykład, dlaczego czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne czy też zabezpieczenia są tak ważne i jaką rolę odgrywają przy realizacji centrum handlowego.
Taktyka ta okazuje się niezwykle skuteczna w praktyce. Jednym z klientów Kancelarii jest inwestor z Niemiec. Inwestor ten zobowiązał się wybudować w Polsce kilka centrów handlowych, zaś ewentualne roszczenia o odszkodowanie i zwrot kosztów na wypadek niepowodzenia zabezpieczył rozmaitymi dokumentami, począwszy od opcji „put” a skończywszy na gwarancjach korporacyjnych. Gdy sprawy potoczyły się w niekorzystnym dla klienta kierunku, jego kontrahent wyartykułował wobec niego rozmaite roszczenia na kwotę prawie 150 milionów złotych, a sprawę o zapłatę skierował do sądu arbitrażowego w Warszawie. W dużej mierze dogłębna znajomość realiów rynku nieruchomości komercyjnych oraz odwołanie się do zasad zdrowego rozsądku pozwoliło uzyskać w tej sprawie korzystne dla klienta rozstrzygnięcie.
