Fiskus zmienia zdanie w zakresie stawki podatku od transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych
06-12-2016
W czerwcu br. fiskus zaskoczył rynek gastronomii diametralną zmianą stanowiska w zakresie stawki podatku VAT dla posiłków serwowanych np. w restauracjach typu fast food czy tzw. fast truckach.
Decyzją urzędnika zasadniczo zmieniono stawki VAT na niekorzyść sieci fast food. Podobny proces obserwujemy teraz przy ocenie podatkowych skutków zbycia nieruchomości komercyjnych.
I tutaj decyzją urzędników skarbowych usiłuje się zmienić stawkę VAT przy takiej transakcji. Pewne jest tylko to, że zmiany idą w kierunku niekorzystnym dla podatników, oraz że mogą one spowodować czasowe zamrożenie transakcji typu asset deal.
Dotychczas transakcja sprzedaży nieruchomości komercyjnej traktowana była jako dostawa towarów w rozumieniu (art. 7) ustawy o VAT nawet wówczas, gdy obiekt stanowił najbardziej znaczące czy nawet jedyne istotne aktywo, w oparciu o które zbywca prowadził swoją działalność. W konsekwencji transakcja taka stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedawca do uzgodnionej ceny doliczał więc podatek, który odprowadzał do urzędu skarbowego, zaś kupujący mógł ów podatek (jako naliczony) rozliczyć ze „swoim” podatkiem należnym, lub wystąpić o zwrot podatku w odpowiednim terminie.
Aktualnie urzędnicy skarbowi zaczynają widzieć to jednak inaczej. We wspomnianej nieruchomości komercyjnej, będącej podstawowym lub jedynym składnikiem majątku zbywcy, dostrzegają teraz zorganizowaną część przedsiębiorstwa. W rezultacie tego rodzaju transakcja – jako nie podlegająca VAT – realizowana będzie „po cenie netto”, tj. bez doliczenia do uzgodnionej ceny kwoty podatku. Ucierpią na tym przede wszystkim kupujący. Wiąże się to z koniecznością opodatkowania transakcji sprzedaży budynku podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), który w przypadku „ovatowania” transakcji nie wystąpiłby.
Trudno jest wyobrazić sobie proces „odwracania” skutków podatkowych sfinalizowanej transakcji, co do której organy podatkowe uznały po czasie, że centrum handlowe to jednak zorganizowana część przedsiębiorstwa a nie towar. Zwłaszcza, że rośnie niepewność co do interpretacji podatkowych uzyskanych przez strony takiej transakcji przed jej dokonaniem. I tu obserwuje się ostatnio bardzo niepokojące tendencje w postępowaniu organów administracji skarbowej. Polegają one na poszukiwaniu sposobów by odmówić interpretacjom indywidualnym mocy wiążącej. By to uczynić, urzędnicy skarbowi jeszcze raz szczegółowo analizują dany stan faktyczny i poszukują takich okoliczności lub faktów, których podatnik we wniosku o interpretację nie podał, a które teoretycznie mogą mieć wpływ na kwalifikację podatkową ocenianej transakcji. Sprawdza się na przykład, kto zarządza nieruchomością, co się dzieje z zabezpieczeniami najemców, kto podpisuje umowy o dostawę mediów, jak prowadzona jest działalność marketingowa centrum, etc. Przy dużym skomplikowaniu transakcji asset deal, znalezienie sposobów, by wzruszyć wiążącą interpretację nie wydaje się być dla Fiscusa specjalnym problemem.
Co jeszcze czeka branżę nieruchomości komercyjnych? Nie wiadomo. Analizując ostatnie poczynania administracji skarbowej dochodzimy do wniosku, że obrót takimi nieruchomościami robi się coraz mniej pewny, a przecież nieruchomości od zawsze traktowane były jako stabilna i pewna lokata kapitału.