Egzekwowanie niezapłaconych czynszów nie jest proste
02-11-2014
W ostatnim czasie coraz więcej mówi się o kryzysie na rynku nieruchomości komercyjnych. Właściciele centrów handlowych już odczuwają jego objawy – w szybkim tempie rośnie liczba najemców zalegających z comiesięcznymi opłatami z tytułu czynszu.
Egzekwowanie niezapłaconych należności, zwłaszcza od mniejszych najemców, nie należy do najłatwiejszych. W związku z tym warto przyjrzeć się jednemu ze sposobów zabezpieczenia wierzytelności wynajmującego w przypadku nie uregulowania czynszu przez najemcę. Chodzi o zastaw ustawowy na rzeczach ruchomych najemcy.
Zastaw jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Pozwala wierzycielowi na skierowanie się z egzekucją do ruchomości nim obciążonej, niezależnie od tego czyją ta ruchomość stanie się własnością, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego jej właściciela. Zastaw na ruchomościach najemcy przysługuje zatem również i wynajmującemu lokale w centrum handlowym. Powstaje on z mocy samego prawa, zaś jego powstanie uzależnione jest od spełnienia dwóch warunków: powstania zaległości najemcy w płatnościach czynszowych oraz wniesienie przez najemcę rzeczy ruchomych do lokalu.
Zaspokojenie roszczeń wynajmującego przez przejęcie towarów najemcy objętych zastawem ustawowym nie jest rzeczą ani szybką ani łatwą. Następuje bowiem zgodnie z przepisami o egzekucji sądowej. Wynajmujący, jako wierzyciel, musi więc najpierw uzyskać tytuł wykonawczy oraz przeprowadzić całe postępowanie egzekucyjne. Rzeczy ruchome najemcy objęte zastawem muszą być w trakcie tego postępowania wskazane komornikowi jako mienie dłużnika z którego możliwa jest egzekucja. Sam zastaw ustawowy daje tu jednak wynajmującemu tą przewagę, że w sytuacji skierowania się z egzekucją do ruchomości nim objętych innych jeszcze wierzycieli najemcy, wierzytelność zabezpieczona zastawem ma przed nimi pierwszeństwo. W konsekwencji komornik najpierw wyegzekwuje od najemcy zaległy czynsz oraz świadczenia dodatkowe, a później spłacał będzie ewentualnych innych wierzycieli.
Należy pamiętać, że przysługujące wynajmującemu prawo zastawu na ruchomościach najemcy wygasa, gdy rzeczy ruchome zostaną z lokalu usunięte. Stąd dość istotną kwestią staje się monitorowanie przez ochronę wynajmującego stanu zatowarowania lokali centrum handlowego oraz ewentualne uniemożliwienie najemcy usunięcia towarów w sytuacji np. samowolnej i sprzecznej z umową najmu wyprowadzki najemcy z lokalu. Zgodnie z art. 671 §2 K.c., wynajmujący może sprzeciwić się próbie usunięcia rzeczy przez najemcę. Ma prawo do użycia nie tylko perswazji, ale nawet siły w celu zatrzymania rzeczy objętych zastawem. Działa wtedy w ramach tzw. dozwolonej samopomocy.
Przedmiotem zastawu mogą być jedynie rzeczy ruchome należące do najemcy lub których współwłaścicielem jest najemca. Nie mogą być nim objęte rzeczy wzięte w leasing lub stanowiące własność podnajemcy. Prawo zastawu stosowane jest dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Chronione są nim również opłata eksploatacyjna, opłaty za media, a także odsetki.
Podsumowując, zastaw przede wszystkim ma na celu zmniejszenie potencjalnego ryzyka jakie podejmuje wynajmujący oddając lokal w najem. Ryzyko to związane jest ściśle z najemcą, który może „zniknąć” nie płacąc czynszu bądź zalegać z należnościami na rzecz wynajmującego. Stąd też, oprócz zagwarantowania sobie w umowie odpowiednich zabezpieczeń w postaci gwarancji, kaucji czy też oświadczenia o poddaniu się egzekucji, w sytuacji „podbramkowej” warto wziąć pod uwagę również możliwość powołania się na ustawowe prawo zastawu.