Cios w najemców centrów handlowych. Rząd obiecał obniżkę czynszów o 80%, ale... w przypadku kolejnych lockdownów
29-04-2021
Miesiąc temu gruchnęła wiadomość, która wstrząsnęła branżą nieruchomości komercyjnych. Rząd pracuje nad przepisami, które mają obniżyć czynsze w galeriach handlowych za okresy lockdownu! Obniżka miała być spora, bo aż o 80%. Miała też dotyczyć każdego okresu, w którym centra były zamknięte. Co więcej, po każdym lockdownie najemcy mieli jeszcze przez 3 kolejne miesiące płacić czynsze niższe o połowę. O połowę! Nie ma się co dziwić, że emocje sięgnęły zenitu. Najbardziej przezorni najemcy od razu przestali regulować należności. PRCH zdążyła zagrozić Skarbowi Państwa pozwem o odszkodowanie. PSNPH - widząc, że przeciwnik słania się na nogach i krwawi - taktownie odnotowało, że nowelizacja „idzie w dobrym kierunku”. Tymczasem, wczoraj na stronie internetowej KPRM ukazał się zarys nowych przepisów. I po raz kolejny okazało się, że cała sytuacja była tylko burzą w szklance wody. Żadnej obniżki najprawdopodobniej nie będzie.
Stawiają sprawę jasno
Autorzy informacji o projekcie nowych przepisów są niezwykle oszczędni w słowach. Zasady obniżki czynszów udało im się streścić w dwóch zaledwie punktach. Niemniej, aż 4 razy zdecydowali się użyć sformułowania: „od dnia wejścia w życie nowelizacji”. Dlaczego takie słowa zostały powtórzone aż 4 razy i użyte akurat w tym kontekście? Ano dlatego, że obniżki czynszów dotyczyć będą przyszłych lockdownów. Nie tych, które były! Wydaje się, że w nocie użyto tych słów celowo, by nie pozostawić tu ani cienia wątpliwości.
Prawo nie działa wstecz
Branża czuje się teraz trochę jak ten nieszczęsny student. Uczył się pilnie astronomii, a pod koniec roku dowiedział się, że już od 3 lat nie ma jej w wykazie zajęć. Pierwsza informacja prasowa na temat obniżek czynszów rozpaliła umysły. Niemniej, oceniając sprawy rozsądnie, prawo nie działa przecież wstecz. Jeżeli obywatele nabyli już jakieś uprawnienia, nie można im ich odebrać w drodze ustawy. Oczywiście, niektórzy myśleli, że w tym konkretnym przypadku tak właśnie będzie. W końcu ustawodawca ma ostatnio dość „praktyczne” podejście do stanowionego prawa. Na wiele kwestii po prostu przymyka oko. Niemniej, pozbawienie zagranicznych właścicieli centrów handlowych czynszów najmu, które stały się już wymagalne, stanowiłoby pogwałcenie wielu umów międzynarodowych. Naraziłoby Polskę na utratę zaufania i pozwy arbitrażowe.
Na taki blamaż Państwo nie może sobie oczywiście pozwolić.
Zbliżają się wakacje parlamentarne
Dlatego uprawnienie do obniżenia czynszu przysługiwać będą najemcom dopiero po wejściu w życie nowych przepisów.
Nie jest jednak na razie jasne, kiedy miałoby to w ogóle nastąpić. Najbliższe posiedzenie Sejmu zaplanowane jest na 19-20 maja 2021 r. Zakładając, że posłowie uchwalą na nim obniżki czynszów, nowe przepisy muszą jeszcze trafić do Senatu. Na dzień dzisiejszy nie ma zaś wyznaczonego terminu 25 posiedzenia Izby Wyższej. A jest to najbliższe posiedzenie, na którym Senat mógłby zaaprobować tą nowelizację. Jeżeli Senatorowie nie udadzą się na wakacje parlamentarne, a do nowych przepisów nie będzie uwag, przy odrobinie szczęścia mają one szansę trafić na biurko Prezydenta jeszcze w lipcu. W najlepszym razie wejdą więc w życie na przełomie sierpnia i września, a więc 21 dni od daty publikacji w Dzienniku Ustaw.
I jeżeli centra handlowe będą wtedy zamknięte, czynsze najmu zostaną obniżone o 80%. "Od dnia wejścia w życie nowelizacji".
Jeżeli oczywiście centra handlowe będą wtedy zamknięte.
Oferty przedłużenia najmu
Nie ulega bowiem wątpliwości, że trend jest dokładnie odwrotny. Po aktualnym lockdownie Rząd otwiera galerie handlowe. W reżimie sanitarnym ma to nastąpić już 4 maja. W braku nowych przepisów, obowiązują zaś te "stare". Oznacza to, że najemcy mają dobrze znany wybór. Albo znów zapłacą cały czynsz za okres lockdownu, albo po raz kolejny przedłużą najem o pół roku. Co więcej, pomimo złowieszczych min urzędników Ministerstwa Zdrowia podczas codziennych konferencji prasowych, jest mało prawdopodobne, by zakaz handlu jeszcze kiedykolwiek powrócił. Rząd gospodarkę odmraża. Zaszczepionych na COVID-19 jest już prawie 10 milionów Polaków. Tempo szczepień z dnia na dzień rośnie, zaś liczba zakażonych - spada.
Czekamy zatem na projekt ustawy. Wszystko jednak wskazuje na to, że nowe przepisy nie będą mieć żadnego praktycznego znaczenia. Znowu wiele hałasu o nic.
AKTUALIZACJA - 7 maja 2021 r., g. 11.00
W dniu dzisiejszym ukazał się długo oczekiwany projekt przepisów nowelizacji tzw. Ustawy COVID- owej. Dowiedzieliśmy się z niego, że nowe brzmienie art. 15ze będzie jednak działać wstecz.
Zasady tej retroakcji zostały jednak określone dość przewrotnie.
Otóż, ci najemcy, którzy:
- mieli umowy najmu zawarte przed dniem 14 marca 2020, oraz:
- na podstawie przepisów art. 15ze ustawy w dotychczasowym brzmieniu złożyli oferty ich przedłużenia
- mogą, w terminie 14 dni od wejścia w życie nowelizacji, złożyć oświadczenie o wycofaniu wcześniej złożonych ofert. Wysokość wszystkich świadczeń (a więc również opłat eksploatacyjnych) ulegnie wówczas korekcie ze skutkiem wstecznym. Za okresy poprzednich lock-downów należeć się więc będzie jedynie 20% należności. Za okresy zaś trzech miesięcy po zniesieniu każdego z zakazów działalności w centrach handlowych - jedynie 50% należności uzgodnionych w umowie.
Przepisy nie precyzują, czy możliwość wycofania ofert dotyczy tylko ofert na zasadach stricte ustawowych. Czy może odnosi się również do ofert złożonych na zasadach ogólnych i zaakceptowanych przez wynajmujących? Dalej, czy najemcy będą teraz mogli uchylać się od skutków prawnych aneksów do umów najmu, regulujących warunki obniżek czynszowych w mniej korzystny dla nich sposób?
Niewątpliwie, sami autorzy projektu nowelizacji mieli najprawdopodobniej poczucie, że sprawy zaszły odrobinę za daleko. Zdecydowali się bowiem umożliwić wynajmującym sądowy sposób oznaczenia wysokości świadczeń czynszowych. Może to mieć miejsce, jeżeli ustawowa obniżka byłaby połączona z nadmiernymi trudnościami albo groziła wynajmującym rażącą stratą. Projekt nowelizacji odsyła tu wprost do art. 375¹ KC. i stanowi dla wynajmujących swoisty chichot losu, gdyż dotychczas to oni w takich sprawach byli przecież pozwanymi. I zaciekle obniżkom oponowali.
Nie wiadomo, jak projekt nowelizacji wpłynie na te wszystkie procesy o obniżenie czynszów najmu na podstawie klauzuli rebus sic stantibus. Takich pozwów najemcy złożyli przecież tysiące. Co więcej, nikogo nie powinno dziwić, jeżeli najemcy zaczną teraz masowo wstrzymywać się z płatnościami czynszowymi. W końcu niedług i tak mogą one stać się nienależne.
Jak mają odpowiedzieć właściciele centrów? Czy mogą obejść nowe zasady, korzystając z ustawowej możliwości podwyższenia wysokości czynszu powołując się na art. 6851 Kc? Albo zignorować nowe przepisy w stosunku do należności, które już zostały przez najemców zapłacone? Umowy najmu zabraniają przecież najemcom potrącać z czynszów najmu czegokolwiek - a więc również wierzytelności o zwrot nienależnie pobranych czynszów za poprzednie miesiące.
Z pewnością branżę nieruchomości komercyjnych czeka teraz burzliwy okres…