Causa Finita podpowiada jak zdywersyfikować portfel nieruchomości REIT
15-03-2017
– Nie wiadomo, jak finalnie będzie wyglądać polska ustawa o REIT. Generalnie jednak nie ulega wątpliwości, że polskie REIT-y będą mogły funkcjonować w różnych sektorach nieruchomości. Stąd kwestia dywersyfikacji portfela będzie i u nas niezwykle istotna.
Podczas ostatniej rozmowy o REIT wspomniał Pan o potrzebie rozsądnej dywersyfikacji portfela nieruchomości danego REIT. Co należy dywersyfikować?
Na całym świecie REIT-y funkcjonują w różnych sektorach nieruchomości i w różnych obszarach geograficznych. W ojczyźnie REIT-ów – Stanach Zjednoczonych – spółki tego typu zajmują się praktycznie każdym rodzajem nieruchomości jaki można sobie wyobrazić. Poza centrami handlowymi, obiektami biurowymi czy mieszkaniami, REIT-y wynajmują nieruchomości na więzienia, kasyna, magazyny, lasy, archiwa, szpitale, farmy wiatrowe i solarne, trakcje kolejowe i drogowe, sieci przesyłowe, bilbordy, maszty telefonii komórkowej, obiekty fabryczne i gospodarstwa rolne. Mortgage REIT-y nabywają pakiety kredytów hipotecznych. Jeden z REIT-ów w Nowym Jorku próbował nawet założyć cmentarz. Ostatecznie okazało się, że w stanie Nowy Jork cmentarze mogą prowadzić jedynie organizacje non profit…
Nie wiadomo, jak finalnie będzie wyglądać polska ustawa o REIT. Generalnie jednak nie ulega wątpliwości, że polskie REIT-y będą mogły funkcjonować w różnych sektorach nieruchomości. Stąd kwestia dywersyfikacji portfela będzie i u nas niezwykle istotna.
W jaki sposób dywersyfikacja miałaby przełożyć się na konkretne wyniki REIT-ów?
Każdy sektor nieruchomości jest inny i inaczej reaguje na biznesowe uwarunkowania w jakich funkcjonują jego najemcy. Długookresowy najem budynku fabrycznego w Poznaniu będzie rządzić się przecież zupełnie innymi prawami niż krótkoterminowy najem na przykład pokoi hotelowych w Wiśle.
Czy REIT-ami posiadającymi zróżnicowane portfolio zarządza się inaczej, niż REIT-ami o wyspecjalizowanym charakterze?
Oczywiście. Wyobraźmy sobie dwa przykładowe REIT-y. Jeden z nich – nazwijmy go: „Multi REIT” – posiada trzy centra handlowe, dwa hotele, kilka centrów magazynowych a także kilka obiektów wynajmowanych podmiotom świadczącym usługi zdrowotne. Drugi REIT, nazwany dla potrzeb tej rozmowy „Single REIT”, posiada tylko centra handlowe.
Doświadczenia amerykańskiego rynku nieruchomości uczą, że w aktualnej sytuacji na rynku centrów handlowych, kiedy zaczynamy w wielu miastach obserwować nadpodaż powierzchni do wynajęcia, inwestorzy ocenią akcje Multi REIT-u jako inwestycję bezpieczniejszą. Wyniki z działalności hotelowej czy magazynowej będą bowiem równoważyć presję na spadek dochodów z wynajmu powierzchni handlowej. Można założyć, że przełoży się to na kurs akcji. Będzie on najprawdopodobniej bardziej stabilny, bo wyniki Multi REIT-u będą bardziej przewidywalne. Na przykładzie Single REIT widać z kolei, że wyniki specjalistycznych REIT-ów będą cechować się większą zmiennością. Inwestorzy giełdowi będą postrzegać ich akcje jako obarczone większym ryzykiem i będą w związku z tym oczekiwać wyższych zwrotów.
Zatem sugeruje Pan, by dywersyfikować?
To bardzo skomplikowane zagadnienie. Nie można bowiem z drugiej strony zapominać o tak istotnej kwestii jak koszty ogólne REIT-ów oraz ich wiarygodność w oczach inwestorów. Wracając do naszego przykładu, Multi REIT będzie musiał posiadać odpowiednio większe zasoby, aby być w stanie profesjonalnie zarządzać jednocześnie centrami handlowymi, hotelami i ośrodkami zdrowia. Przy podobnych przychodach z najmu, koszty ogólne będą tu istotnie wyższe niż koszty konkurenta. Wyższe będzie też ryzyko nietrafionych posunięć czy błędnych decyzji biznesowych. Pamiętajmy, że inwestorzy giełdowi będą zwracać uwagę na kwalifikacje i doświadczenie zespołu danego REIT w zajmowaniu się danym segmentem nieruchomości. Single REIT wypadnie w takim porównaniu lepiej z uwagi na swoją specjalizację w jednej, konkretnej dziedzinie. Badania amerykańskiej organizacji NAREIT pokazują, że inwestorzy giełdowi, chcąc rozproszyć ryzyko inwestycyjne, wolą zrobić to na poziomie własnego portfela i zakupić akcje kilku wyspecjalizowanych REIT-ów zamiast akcji jednego REIT o zdywersyfikowanym portfolio.
Czy istnieją inne, negatywne aspekty dywersyfikacji?
Sytuacja opisana powyżej będzie jeszcze bardziej widoczna wówczas, gdy REIT zdecyduje się na akwizycję lub development kolejnych centrów handlowych. Inwestorzy mogą obawiać się, że zarząd Multi REIT-u błędnie odczyta lokalne uwarunkowania popytowe w retailu, nie doszacuje potencjału konkurencyjnych projektów w toku czy też nie znajdzie wartościowych najemców. Tego typu obawy nie będą aż tak ważyć na ocenie inwestycji w akcje Single REIT-u. W tym wypadku wyspecjalizowany zespół będzie miał większą szansę, by pochwalić się szeregiem podobnych projektów zrealizowanych w przeszłości. Najprawdopodobniej Multi REIT zmuszony będzie ponieść również wyższe koszty akwizycji czy developmentu (koszty pośredników, due dilligence, obsługi prawnej czy technicznej). Wyspecjalizowane REIT-y, korzystając z ekonomiki skali, są w stanie znacznie takie koszty obniżyć.
Które REIT-y powinny zatem dążyć do dywersyfikacji portfela?
Sednem tego zagadnienia jest transparentność REIT dla potencjalnych inwestorów. Im bardziej jednolite jest portfolio nieruchomości danego REIT, tym łatwej jest potencjalnym inwestorom zrozumieć jego biznes i ocenić posiadany potencjał. Większa transparentność portfela nieruchomości REIT przekłada się w tym wypadku na większą płynność jego akcji, ta zaś – na niższy koszt kapitału i wyższą kapitalizację giełdową.
Odpowiadając zatem na pytanie o to czy, i jak dywersyfikować portfolio naszego REIT należy przede wszystkim podkreślić, że struktura posiadanych przez REIT nieruchomości musi zapewnić realizację przyjętej strategii rozwoju. Jeżeli naszym celem jest dynamiczny rozwój REIT, będziemy potrzebować pieniędzy na nowe projekty. Pieniądze takie pochodzić zaś będą od tych inwestorów, którzy mają niższą awersję do ryzyka i szukają REIT-ów z dużym potencjałem wzrostu. W takich warunkach o wiele lepiej będzie, gdy nasz REIT będzie posiadał jednolite portfolio nieruchomości. Będzie ono bardziej przejrzyste dla analityków i tańsze w aspekcie kosztów zarządu. Łatwiej będzie też przekonać potencjalnych inwestorów, że zespół naszego REIT to zaprawieni w bojach fachowcy i bez problemu sprostają wyzwaniom związanym z rozwojem.
Jeżeli jednak preferujemy rozwój organiczny (a więc stabilne zwiększanie przychodów z nieruchomości które już posiadamy), wówczas będziemy liczyć na to, że nasz REIT przyciągnie kapitał liczący na stabilny, choć umiarkowany, wzrost cen akcji oraz regularne wypłaty dywidendy. W takim przypadku racjonalna dywersyfikacja posiadanego portfela będzie jak najbardziej wskazana.