Bezkarność najemców nie zna granic
09-10-2014
Centrum handlowe, ciemna noc. Najemca – pod pozorem wymiany kolekcji, towarowania etc. – zjawia się na rampie załadowczej. Zabiera towar i opuszcza lokal.
Godziny żmudnych negocjacji, rozmów prawników, radość z podpisanej umowy i tysiące złotych wydane na adaptację lokalu dla potrzeb najemcy- wszystko to na marne. Starannie konstruowany tentant mix zaczyna się kruszyć. Inni najemcy zaczynają uważniej czytać własne umowy najmu i zadawać inwestorowi niewygodne pytania. Jak to jest możliwe, że takie działanie najemcy- pomimo obowiązującej długoletniej umowy najmu na czas określony- może pozostać bezkarne?
Kluczem do odpowiedzi na to pytanie są 2 zagadnienia: podnajem i cesja umowy przez najemcę.
Podnajem polega na zobowiązaniu się najemcy do oddania wynajętego przezeń lokalu do używania osobie trzeciej w zamian za ustalony czynsz. Przy podnajmie, z punktu widzenia inwestora, pozornie niewiele się zmienia. Zasadnicza umowa najmu w dalszym ciągu obowiązuje. W lokalu musi zatem być prowadzony konkretny rodzaj działalności, pod określoną marką. Podmiotem zobowiązanym do uiszczania czynszu oraz innych należności umownych w dalszym ciągu pozostaje najemca. Zmienia się jednak pewna niezwykle istotna okoliczność. Towar zalegający w lokalu należy już wówczas do podnajemcy, a nie najemcy. Wynajmujący nie może zatem wykonać na nim ustawowego prawa zastawu (art. 670 §1 Kc), a konkretnie – sprzeciwić się jego usunięciu z przedmiotu najmu.
Do kwestii podnajmu należy podchodzić z niezwykłą ostrożnością. Pamiętać należy, że na podnajem lokalu zgodę musi wyrazić wynajmujący (art. 688 [2] Kc). Zastrzegając w umowie najmu możliwość podnajmu lokalu, określmy, na jakich zasadach ów podnajem może mieć miejsce (czasowy podnajem dla celów promocyjnych, prowadzenia punktu kredytowego, pakowania prezentów, etc. nie jest przecież niczym złym). Zastrzeżmy też określone sankcje na wypadek, gdyby najemca – pomimo braku zgody wynajmującego – lokal podnajął. Takimi sankcjami mogą być kary umowne, upłynnienie zabezpieczeń, automatycznie naliczany wyższy czynsz etc. Pamiętajmy również, że podnajem lokalu przez najemcę, pomimo braku zgody wynajmującego, w celu uniemożliwienia skorzystania przez wynajmującego z ustawowego prawa zastawu, może zostać zakwalifikowany jako przestępstwo oszustwa (art. 286 §1 Kk) lub udaremnienia zaspokojenia wierzyciela (art. 300 §1 Kk).
Jeszcze większe zagrożenie dla interesów wynajmującego może jednak wiązać się z możliwością dokonania przez najemcę jednostronnej cesji umowy najmu na osobę trzecią. Najemcy, szczególnie ci potężniejsi, dążą do zastrzeżenia dla siebie możliwości cesji umowy najmu na osobę trzecią – nierzadko spółkę z własnej grupy kapitałowej, franczyzobiorcę, ajenta etc. Uzasadniają to dążeniem do zachowania swojego modelu rozwoju, potencjalną koniecznością zmiany struktur organizacyjnych etc. Równie dobrze jednostronna cesja umowy najmu może jednak służyć „bezkarnemu” opuszczeniu centrum handlowego. Wystarczy, że pod pozorem zmian strukturalnych najemca sceduje umowę najmu na fasadową spółkę bez jakiegokolwiek majątku ani możliwości realizacji umowy najmu. Wówczas wynajmujący pozostaje z niczym, pomimo obowiązującej, długoletniej umowy najmu.
Należy pamiętać, że jednostronna cesja praw i obowiązków z umowy najmu przez najemcę musi wynikać wprost z umowy najmu. Pamiętajmy, by nie zgadzać się blankietowo na takie zapisy lansowane przez najemców. Nie ma przecież żadnego powodu, byśmy mieli się na cesję nie zgodzić, jeżeli w trakcie realizacji umowy najmu najemca zwróci się do nas z takim wnioskiem, a my zweryfikujemy biznesową proweniencję takiego działania. Jeżeli kwestia ta staje się „deal breakerem”, najemca winien poręczyć za zobowiązania osoby, na którą dokonuje cesji umowy najmu.
Uważne przestrzeganie powyższych zasad powinno uchronić wynajmującego przed samowolnym i bezkarnym opuszczeniem lokalu przez najemcę – albo co najmniej skutecznie najemców do tego zniechęcać.