Aktualny stan rzeczy w kwestii umów najmu jest nie do zaakceptowania
19-12-2014
Znakomita większość sporów wokół umów najmu lokali w centrach handlowych znajduje swój wspólny mianownik w odpowiedzi na pytanie, kto ma ponosić biznesowe ryzyko prowadzonej przez najemcę działalności.
O spornych kwestiach w umowach najmu, najczęściej popełnianych błędach mówi Robert Szczepanek, radca prawny, założyciel Kancelarii Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm.
Najemcy mają tendencję do przerzucania odpowiedzialności za ryzyko biznesowe na inwestorów. Zarzucają im, że centra są źle komercjalizowane, że sąsiednie lokale mają „słabą ofertę”, że do centrów nie przychodzą klienci, że marketing obiektów wadliwie funkcjonuje i tak dalej. Konsekwencją tego typu podejścia jest lansowanie przez najemców rozmaitych zapisów umownych ograniczających ich ryzyko za ewentualne straty z działalności w lokalu. Stąd na przykład zapisy o czynszu wyłącznie od obrotu, o kontrybucji finansowej wynajmującego czy też klauzule umożliwiające przedterminowe rozwiązanie umowy najmu przez najemcę z rozmaitych powodów.
Tego typu podejścia nie da się jednak pogodzić z realiami biznesu dewelopera i stąd, jak się wydaje, wszystkie spory i nieporozumienia. Deweloper nie jest bowiem detalistą – zna się na budowaniu a nie handlu. By pozyskać środki na finansowanie budowy centrum handlowego, deweloper musi przekonać bank, że będzie miał z czego regularnie spłacać kredyt. Bank zaś – by wyłożyć kilkadziesiąt lub kilkaset milionów złotych na budowę – potrzebuje twardych i pewnych liczb w jak najdłuższej perspektywie czasowej.
W okresie tzw. „rynku najemcy” problem powyższy staje się szczególnie widoczny. Inwestorzy pytają, dlaczego to oni mają ponosić odpowiedzialność za gospodarcze powodzenie biznesu ich najemców? Czy najemcy nie są w stanie na własną rękę zweryfikować komercyjnego otoczenia obiektu handlowego zanim podpiszą umowę najmu? Przecież znają się na tym o wiele lepiej niż deweloperzy! Jak deweloper ma sprawić, by do jego centrum przyszli klienci? Czyż o to akurat nie powinni zadbać najemcy centrum, pracując nad swoją ofertą? Zastanawiające jest, że najemcy generalnie nie mają pretensji pod adresem własnych projektantów kolekcji, producentów, specjalistów od marketingu, obsługi sklepu, etc. Nie podoba im się za to oferta konkurencji w centrum handlowym. To tak, jakby ktoś wynajął u nas mieszkanie, nie płacił czynszu a jeszcze narzekał, że nie podoba mu się sąsiedztwo.
Departament Komercjalizacji Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm przez okres 8 lat obsługiwał prawnie negocjacje sporo ponad tysiąca umów najmu lokali w rozmaitych centrach handlowych w Polsce. Nie ulega wątpliwości, że dawniej negocjacje umowy najmu przebiegały sprawniej, najemcy w większym stopniu rozumieli jaki jest rozkład ryzyka inwestycyjnego w centrum handlowym. Do drastycznej zmiany pola gry przyczynił się kryzys wywołany upadkiem banku Lehman Brothers. Ucierpieli na nim wszyscy, jednakże wydaje się, że deweloperzy o wiele szybciej niż sieci handlowe stanęli na nogi. Z jednej strony ilość dostępnej na rynku powierzchni handlowej zaczęła znowu rosnąć, z drugiej zaś – sieci handlowe w dalszym ciągu trwają w marazmie. Jedne bankrutują, inne wstrzymują rozwój a jeszcze inne – czekają z ekspansją na wejście Polski do strefy euro.
Dawniej bardzo rzadko zdarzało się, by w umowach najmu zapisywać tzw. klauzule o sankcjach za nieskuteczną komercjalizację centrum handlowego. Dziś jest to zjawisko powszechne w umowach z najemcami – kotwicami. Kiedyś trudno było sobie wyobrazić, by inwestor płacił najemcom kontrybucje finansowe, poza oczywiście kilkoma szczególnymi przypadkami. Dziś o kontrybucje pieniężną prosi nawet przysłowiowy kiosk ruchu.
Czy w związku z rosnącą rolą e-commerce, czy już zmieniają się umowy najmu?
Na skutek e-commerce zmienia się nie tyle umowa najmu, co definicja wartości lokalu w centrum handlowym. Nie ulega wątpliwości, że zakupy przez internet są coraz popularniejsze. Z punktu widzenia sieci handlowych pozwalają one uzyskać wyższe marże handlowe.
Coraz częściej jednak zdarza się, że konsumenci nabywają przez internet produkt, który wcześniej obejrzeli w centrum handlowym. Foot fall galerii utrzymuje się w konsekwencji na wysokim poziomie, a obroty najemców spadają. W mojej ocenie problem ten dotyczy jednak przede wszystkim sieci handlowych – to one są detalistami i to one muszą stawić czoła wyzwaniom związanym z handlem przez internet. Dopiero kiedy sieci handlowe zredefiniują formuły prowadzenia biznesu oraz ponownie wycenią wartość lokalu w centrum handlowym, problem dotknie deweloperów – oni również zmuszeni będą dostosować swoją ofertę do zmieniających się potrzeb swoich najemców.
Na razie, z punktu widzenia dewelopera problemem jest kwestia rozliczania czynszu obrotowego od transakcji internetowych. Nie zawsze jest jasne, gdzie fiskalizowana ma być taka sprzedaż.
Wystarczy spojrzeć na rynek amerykański – dojrzalszy od naszego. Centra handlowe buduje się tam przede wszystkim poza centami miast. Pozwala to na ograniczenie kosztów budowy oraz lepsze warunki najmu dla najemców. Najczęstszym typem inwestycji jest tzw. strip mall, a więc nieskomplikowany obiekt parterowy. Należy również spodziewać się powstania rynku outletowego, lecz nie w takiej formule jaką obserwujemy w Polsce obecnie, gdzie w outletach sprzedaje się towar z zeszłego sezonu lub towar wybrakowany. Outlety staną się w retailu odrębnym kanałem dystrybucji, z odrębnymi, dedykowanymi kolekcjami oraz innymi standardami wykończenia lokali.
W zakresie umów najmu nie należy spodziewać się zasadniczych zmian. Umowy będą musiały posiadać te same cechy co dziś – będą zawierane na czas określony, z zabezpieczeniem roszczeń wynajmującego, etc. Im jednak taniej będzie inwestora kosztowało wybudowanie centrum, a właściwie, im mniej będzie inwestor potrzebował pożyczyć pieniędzy na jego budowę, tym bardziej elastyczne staną się warunki najmu. Doskonale jest to widoczne w USA, gdzie pojawiają się takie programy jak Set-Up Shop, polegające na stworzeniu szeregu zachęt i pomocy dla najemców pragnących założyć interes w centrum handlowym nie mając w tym zakresie niezbędnego doświadczenia. Należy również spodziewać się usprawnienia systemu rozstrzygania sporów ze stosunku najmu w centrum handlowym – aktualny stan rzeczy jest nie do zaakceptowania.