Warszawa i Prabuty z takim samym podatkiem od obiektu handlowego
25-10-2016
Wysokość stawki podatku od nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej określana jest przez gminy. Jak wysoka powinna być?
Okazuje się, że w liczących ok. 8 tys. mieszkańców Prabutach w województwie pomorskim jest praktycznie takiej samej wysokości, co w Warszawie.
Przedsiębiorcy będący właścicielami nieruchomości, które przeznaczyli na prowadzenie działalności gospodarczej muszą odprowadzać z tego tytułu odpowiedni podatek na konto gminy. Wiadomym jest, że w zakresie ustalania wysokości stawki podatku od nieruchomości gmina ma pełną swobodę, a ograniczona jest jedynie ustawowymi granicami czyli de facto górną granicą stawki określonej w Obwieszczeniu Ministra Finansów. Ale czy na pewno inicjatywą ustawodawcy w tym zakresie było tylko takie ograniczenie?
- Praktyka pokazuje, że gminy widząc w tym podatku dla siebie znaczne źródło finansowania oraz korzystając ze swobody i samodzielności ustalania wysokości stawki podatku praktycznie zawsze uchwalają go w górnej granicy stawki, a często również w maksymalnej stawce nie bacząc na lokalny rozwój gospodarczy gminy czy warunki rynkowe mniej lub bardziej sprzyjające przedsiębiorcom. Co więcej – ustalenie w uchwale rady gminy stawki podatku od tego rodzaju nieruchomości poniżej górnej granicy określonej w Obwieszczeniu Ministra Finansów często powoduje, że gmina uznawana jest za niegospodarną co w konsekwencji może prowadzić nawet do pozbawienia gminy części subwencji – mówi Anna Pelczarska, radca prawny z kancelarii prawniczej Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm.
Warto także zauważyć, że swoboda jaką ustawa daje jednostkom samorządu terytorialnego w ustalaniu wysokości stawek podatków nie może naruszać podstawowych konstytucyjnych zasad jakimi są chociażby zasada równości, zakaz dyskryminacji czy wolność działalności gospodarczej, na której jest oparta społeczna gospodarka rynkowa. Teoretycznie uchwalając maksymalne stawki podatku gmina nie narusza prawa, ale czy na pewno? Przedstawiciele kancelarii prawniczej Causa Finita porównali stawkę podatku obowiązującą w stolicy i Prabutach, gdzie deweloper specjalizujący się w realizacji obiektów handlowych planuje nową inwestycję.
- Rada Miejska w Prabutach, w miejscowości liczącej zaledwie ok. 8760 tys. mieszkańców ustala podatek od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w górnej granicy stawki tj. w wysokości 22,82 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej. Jest to stawka zaledwie o 4 grosze niższa, niż stawka maksymalna (22,86 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej) ustalana dla dużych, wojewódzkich miast czy m. st. Warszawy. Oczywistym jest, że poziom rozwoju gospodarki lokalnej oraz warunki prowadzenia działalności gospodarczej w tych miejscowościach znacznie się od siebie różnią. Zestawiając zyski jakie dla inwestora – właściciela galerii handlowej np. przy ul. Marszałkowskiej w Warszawie generuje 1 mkw. powierzchni handlowej z analogicznym 1 mkw powierzchni handlowej w Prabutach z praktycznie jednakowymi w obu tych przypadkach obciążeniami publicznoprawnymi z tytułu podatku od nieruchomości, nawet bez pogłębionych analiz można stwierdzić, iż w istnieje kolosalna dysproporcja pomiędzy warunkami prowadzenia działalności gospodarczej w obu tych lokalizacjach - zauważa Anna Pelczarska.
Pojawia się zatem pytanie, czy aby na pewno gmina nie nadużywa nadanej ustawą swobody w ustalaniu wysokości podatku od nieruchomości? Czy gmina ustalając podatki w maksymalnej wysokości, bez uwzględnienia innych kryteriów, zasłaniając się tym, że "ma swobodę" nie narusza prawa? Czy intencja ustawodawcy nie było jednak proporcjonalne ustalanie stawki podatków przy uwzględnieniu warunków rynkowych w gminie tak, aby jednak przedsiębiorcy z różnych rejonów Polski byli traktowani równo podatkowo?
- Gdyby intencją ustawodawcy było ustalanie jednolitej stawki tego podatku na pewno nie dopuszczałby możliwości wprowadzania stawek odmiennych. Dlatego też należy stwierdzić, że gminy nadużywają przyznanej im swobody w ustalaniu podatków i opłat lokalnych – wnioskuje Anna Pelczarska z kancelarii Causa Finita.
Warto podkreślić, że nie wszyscy deweloperzy zdają sobie sprawę z tego, że z takim postępowaniem gmin można się nie zgodzić. – Tymczasem dotyczy to wszystkich uczestników tego rynku, a w szczególności tych deweloperów, którzy działają na mniejszych lokalnych rynkach i budują retail parki, centra typu convenience czy mniejsze parki handlowe, na które w ostatnim czasie jest szczególnie duże zapotrzebowanie. Nie muszą oni zgadzać się z nakładaniem podatków na przedsiębiorców w jednakowej wysokości w skali całego kraju. To bowiem nie jest kwestia brzmienia przepisów, ale ich interpretacji. Podobny problem dotyczy opłacania podatku od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w pełnej wysokości choć np. realnie powierzchnie pozostają niewynajęte i faktycznie działalność gospodarcza nie jest w danych lokalach prowadzona. Kancelaria równolegle prowadzi sprawy właśnie w tym przedmiocie. W jednej z nich została już skierowana skarga do WSA jednak sąd wyrokiem skargę oddalił, uzasadniając wyrok brakiem naruszenia prawa przez organ gminy. Jeżeli stanowisko takie zostanie przez NSA podtrzymane prawdopodobnie będzie się musiał na ten temat wypowiedzieć Trybunał Konstytucyjny – tłumaczy Anna Pelczarska.
W opinii prawników, w takiej sytuacji znajduje się spora część deweloperów prowadząca działalność na mniejszych, lokalnych rynkach. – Wydaje się, że w interesie przedsiębiorców jest zaniechanie bezkrytycznego podejścia do autonomicznych decyzji rad gmin w zakresie ustalania wysokości stawek podatku od nieruchomości w oderwaniu od warunków gospodarczych, ekonomicznych, czy wreszcie prawnych jakie na mocy m.in. Konstytucji RP winny być w tej kwestii wzięte pod uwagę. Niejednokrotnie wiązać się to może z potrzebą dochodzenia swoich interesów na drodze sądowej, niemniej jednak przecieramy już szlaki w tym zakresie. Naszym zdaniem ustalanie stawek podatku w oparciu o te kryteria z jednej strony pozwoli na rozwój danej gminy, a z drugiej umożliwi deweloperom prowadzenie działalności na konkurencyjnym dzisiaj rynku z korzyścią zarówno dla niego, jak i lokalnej społeczności – podsumowuje Anna Pelczarska, radca prawny z kancelarii prawniczej Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm.