Dlaczego w umowie najmu wynajmujący ma przewagę?
15-10-2014
Kwestia braku symetrii uprawnień stron umowy najmu lokalu w centrum handlowym od lat budzi kontrowersje.
Nie ulega bowiem wątpliwości, że umowy najmu w centrach handlowych są dość jednostronne i ich zawieranie z wynajmującym może wydawać się dla osób niewtajemniczonych krokiem dość nierozważnym. Czy tak jest w istocie? Czy uprzywilejowana pozycja wynajmującego w umowie najmu ma jakieś głębsze, biznesowe uzasadnienie? Nie ulega wątpliwości, że tak.
Przede wszystkim należy uzmysłowić sobie skalę inwestycji każdej ze stron. O ile dla najemcy koszt wykończenia wnętrza sklepu w galerii handlowej oscyluje wokół kwoty 300 – 500 tysięcy złotych, o tyle dla dewelopera koszty te liczy się w setkach milionów. Dokładnie w takiej samej proporcji pozostaje jednak do siebie skala problemów i odpowiedzialności, jaka obciąża wynajmującego i najemcę lokalu w obiekcie handlowym. Można stwierdzić, że wynajmującemu o wiele trudniej jest wykonać umowę najmu lokalu w centrum handlowym. Pamiętajmy, że musi on przejść przez wszelkie formalności administracyjno-prawne na etapie planowania i budowy, walczyć z nieracjonalnymi sąsiadami albo chciwymi „ekoterrorystami”, pozyskać finansowanie na budowę projektu, skomercjalizować kilkadziesiąt, a nierzadko kilkaset lokali w obiekcie, wybudować centrum oraz zapewnić, by jego najemcy mogli prowadzić w nim normalnie działalność gospodarczą. W tym kontekście inwestycja najemcy wydaje się być dość drobnym przedsięwzięciem.
Konsekwencje takiej sytuacji widoczne są gołym okiem w umowach najmu lokali w centrach handlowych. Trudno byłoby na przykład zaakceptować sytuację, w której najemca żąda przyznania analogicznych uprawnień jak te przysługujące wynajmującemu w takich aspektach, jak na przykład dynamika inwestycji, sankcje za nieotwarcie lokalu w terminie, zabezpieczenie roszczeń z umowy najmu czy też uprawnienia do jej wcześniejszego rozwiązania. Wynajmujący prowadzi inwestycję wartą kilkaset milionów złotych. Nieracjonalnie byłoby oczekiwać, że zobowiąże się on do zapłaty na rzecz najemcy kar umownych za nieterminową realizację projektu na takich samych zasadach jak najemca za nieterminowe otwarcie sklepu. Skoro budowa centrum handlowego jest tak kosztowna, to za uzasadnione należy uznać argumenty dewelopera, że płatność czynszu najmu musi być odpowiednio zabezpieczona. Czynsz ten sam jest bowiem zabezpieczeniem udzielonego przez banku kredytu. I tak dalej.
Kolejnym powodem braku symetrii w uprawnieniach stron umowy najmu lokalu w centrum handlowym jest specyficzny charakter tego typu obiektów. Centrum handlowe to pewnego rodzaju organizacja, funkcjonująca w publicznym odbiorze jako jednolita całość gospodarcza. Wynajmujący odpowiada za to, by centrum było należycie zorganizowane, za porządek na pasażach i parkingu, za jego wizerunek w lokalnych mediach, marketing, ogólny poziom handlowy, etc. Z tego też powodu wynajmujący musi mieć możliwość reakcji na sytuacje, w których jeden z jego najemców nie dostosowuje się do obowiązujących wszystkich reguł. Nie otwiera lokalu dla ogółu klientów w przewidzianych godzinach, towaruje lokal niezgodnie z wytycznymi organizacyjnymi obiektu, nie zachowuje porządku na pasażach, umieszcza w witrynach niezgodne z prawem treści, organizuje różnego rodzaju manifestacje polityczne czy też innego rodzaju zgromadzenia o niehandlowym charakterze, szkodzi innym najemcom, etc. W takich sytuacjach Wynajmujący musi mieć prawne instrumenty by wymusić na najemcy należytą realizację umowy najmu. W interesie nie tylko swoim, ale również wszystkich innych najemców jego centrum handlowego.
Mając powyższe na uwadze, wydaje się, że uprzywilejowana pozycja wynajmującego centrum handlowe w umowie najmu w wielu jej aspektach jest raczej elementem dobrze przemyślanego i racjonalnie uzasadnionego konsensusu.