Umowa najmu z punktu widzenia inwestora
11-09-2014
Na polskim rynku nieruchomości komercyjnych funkcjonuje wiele podmiotów gospodarczych zajmujących się działalnością w zakresie wynajmu powierzchni handlowych.
Z raportu firmy Jones Lang LaSalle o polskim rynku nieruchomości handlowych wynika, że rynek ten w Polsce zajmuje wiodącą pozycję w regionie, przyciągając licznych zagranicznych inwestorów, deweloperów oraz najemców. Ze względu na stale zmieniające się warunki na rynku, dużą konkurencję oraz widmo kryzysu gospodarczego, warto zastanowić się nad zagadnieniem taktyki prowadzenia negocjacji umów najmu przez inwestora z potencjalnymi najemcami, tak aby nie narażał się on na możliwość wzruszenia umowy.
Umowy najmu powierzchni handlowych z reguły zawierane są na czas określony. Obowiązujący w Polsce system norm prawa cywilnego chroni nierozerwalność tego typu umów poprzez założenie, iż przedwczesne wypowiedzenie umowy przez jedną ze stron byłoby sprzeczne z istotą takiego stosunku prawnego. W przypadku umów najmu zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami, umowa pełni również inne funkcje, nie tylko te służące korzystaniu z nieruchomości przez najemcę. Taka umowa stanowi swoisty produkt finansowy. W realiach rynku nieruchomości komercyjnych to w istocie umowy najmu, a nie budynek, są refinansowane lub stanowią przedmiot sprzedaży w obrocie gospodarczym. Stąd założenia biznesowe umów najmu lokali komercyjnych dokonywane są w długoletniej perspektywie, ewentualne zaś wcześniejsze ich rozwiązanie mogłoby prowadzić do niezrealizowania celu gospodarczego postawionego w chwili ich zawarcia. To dlatego zarówno przepisy obowiązującego prawa, jak i treść zawieranych umów najmu lokali komercyjnych na czas określony, chronią z reguły pewność i stabilność takich umów.
Nierozerwalność umów najmu na czas oznaczony doznaje jednak pewnych ustawowych czy też umownych ograniczeń. Istnieją przepisy obowiązującego prawa przewidujące w pewnych okolicznościach możliwość przedterminowego wzruszenia takich umów. Pomijając oczywiste sytuacje zaległości czynszowych najemcy czy też wad istotnych lokalu, możliwości takie dają najemcom przede wszystkim błędy popełnione przez inwestorów na etapie negocjacji treści umowy najmu.
Podczas negocjacji umów najmu, wynajmujący lub podmioty działające na jego zlecenie, przedstawiają z reguły swoją inwestycję jako niezwykle atrakcyjny obiekt handlowy, charakteryzujący się wysokim poziomem komercjalizacji oraz obecnością wielu ekskluzywnych marek o międzynarodowej randze. Najemcy kierując się najczęściej zapewnieniami wynajmującego oraz budowanym na ich podstawie przekonaniem o możliwości osiągnięcia wysokich dochodów, decydują się na zawarcie umowy najmu. Gdy prowadzona przez nich działalność nie przynosi zakładanego poziomu dochodów, wówczas najemcy powracają do czasu, w którym umowa najmu była negocjowana i konfrontują uzyskane kiedyś zapewnienia inwestora z rzeczywistym stanem komercjalizacji projektu.
W związku z tym, wynajmujący powinien na każdym etapie negocjacji udzielać najemcy jedynie prawdziwych lub najbardziej prawdopodobnych, niezbędnych i koniecznych informacji. Najczęstszym błędem popełnianym przez wynajmującego jest udostępnianie najemcy w trakcje negocjacji planów komercjalizacyjnych obiektu wraz ze szczegółowymi informacjami o fakcie umiejscowienia w nim określonych marek, w sytuacji, kiedy umowy najmu lokali tych marek nie zostały jeszcze w ogóle podpisane. Jak wiadomo, komercjalizacja obiektu handlowego jest procesem dynamicznym i może okazać się, że finalny tenant mix nijak się ma do prezentowanych przez inwestora wcześniej planów.
Jeżeli po otwarciu centrum handlowego okaże się, że brak jest w nim najemców, którzy wskazani byli w planach komercyjnych prezentowanych najemcom podczas jego komercjalizacji, wynajmujący naraża się na zarzut wprowadzenia najemcy w błąd w celu zachęcenia go do wynajęcia powierzchni handlowej. Jeżeli najemca będzie w stanie wykazać, że istniejące różnice w tenant mix centrum mają dla niego charakter istotny w tym znaczeniu, że nie zawarłby umowy najmu wiedząc o rzeczywistym stanie rzeczy, wówczas przysługuje mu uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych umowy najmu zawartej pod wpływem błędu (art. 84 §1 Kodeksu cywilnego). Możliwość skorzystania z takiego prawa przez najemcę jest jednak ograniczona czasowo. Najemca może bowiem złożyć wynajmującemu oświadczenie w tej materii nie później, niż w terminie jednego roku od chwili wykrycia błędu (art. 88 §2 Kodeksu cywilnego). W realiach rynku nieruchomości komercyjnych przyjąć należy, że najemca ma możliwość wykrycia takiego błędu najpóźniej w dniu otwarcia centrum handlowego dla ogółu klientów. Rezultatem skutecznego uchylenia się przez najemcę od skutków umowy najmu zawartej pod wpływem błędu będzie nieważność takiej umowy, i to ze skutkiem wstecznym.
Rozpowszechnianie przez inwestora nieprawdziwych informacji o stanie komercjalizacji centrum handlowego lub o jego tenant mix może również zostać zakwalifikowane jako rozpowszechnianie nieprawdziwych lub wprowadzających w błąd wiadomości o swoim przedsiębiorstwie w celu przysporzenia korzyści lub wyrządzenia szkody. Tego typu postępowanie traktowane jest przez ustawodawcę jako czyn niedozwolony (art. 14 ust. 1 Ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 roku o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji) narażający inwestora na obowiązek naprawienia wyrządzonej najemcy szkody czy też wydania bezpodstawnie uzyskanych korzyści (art. 18 tej ustawy). Skoro ustawodawca uznał czyny nieuczciwej konkurencji za niedozwolone, czyli sprzeczne z prawem, to czynności prawne będące konsekwencją tych czynów należałoby uznać za nieważne z mocy samego prawa w rozumieniu art. 58 §1 K.c.
Dlatego, aby uchronić się przed działaniami najemców mającymi na celu wzruszenie zawartej umowy, wynajmujący powinni unikać optymistycznych deklaracji, co do których wiarygodności nie są przekonani.
Wskazane powyżej sytuacje nie są jedynymi, w których najemcy lokali komercyjnych w centrach handlowych mogą skutecznie dochodzić od wynajmującego zmiany warunków najmu lub nawet odstąpić od umowy. Zgodnie z definicją Polskiej Rady Centrów Handlowych, centrum handlowe to obiekt handlowy zaplanowany, wybudowany i zarządzany jako odrębna całość, łączący lokale handlowe, usługowe i część wspólną (http://www.prch.org.pl/definicja-ch.html). Przynależność zatem do pewnej większej, zaplanowanej i dobrze zarządzanej całości jest cechą użytkową lokalu w centrum handlowym. Brak takiej cechy może w konsekwencji zostać poczytany przez najemcę za wadę lokalu w rozumieniu art. 664 §2 Kodeksu cywilnego. W praktyce przepis ten znajdzie najczęściej zastosowanie wówczas, gdy w umowie najmu zawarte zostaną rozmaite oświadczenia i informacje dotyczące wyglądu rozplanowania czy też zarządzania centrum. Jeżeli takie oświadczenia i informacje nie pokrywają się z rzeczywistością, na przykład centrum nie ma zakładanej liczby kondygnacji czy miejsc parkingowych, na powierzchniach wspólnych lub w bezpośrednim otoczeniu lokalu danego najemcy znajdują się urządzenia nie ujawnione na załączonych do umowy najmu planach (takie jak stoiska tymczasowe, wyspy, schody, etc.), lub też jeżeli zarządzanie czy marketing centrum odbiega od przyjętych na rynku standardów, wówczas najemca może dowodzić, że jego lokal nie posiada zakładanych cech użytkowych, a zatem jest wadliwy. Skuteczne wykazanie powyższych okoliczności umożliwiłoby najemcy domaganie się od wynajmującego odpowiedniego obniżenia czynszu za okres trwania wad lub nawet odstąpić od umowy najmu (art. 664 §2 Kodeksu cywilnego).
Inwestor centrum handlowego, dążąc do stworzenia wymiernej wartości finansowej w postaci zawartych umów najmu na czas oznaczony, powinien w trakcie negocjacji ich treści postępować w sposób jak najbardziej racjonalny. Jeżeli w procesie komercjalizacji centrum handlowego inwestor rozpowszechniał będzie nie pokrywające się z prawdą informacje o jego tenant mix, wyglądzie, pozycjonowaniu, rozplanowaniu czy też zakładanych działaniach marketingowych, działanie takie narazi go na ryzyko przedwczesnego rozwiązania lub zmiany warunków finansowych takich umów.