Ryzykowna podwyżka czynszu

15-10-2014

---

Czynsz najmu to zdecydowanie najważniejszy element projektu centrum handlowego. Bardzo mało mówi się jednak o możliwości jego jednostronnego podniesienia przez wynajmującego. Zgodnie z art. 685¹ kodeksu cywilnego, wynajmujący może podwyższyć czynsz najmu

Należy zacząć od tego, że ani orzecznictwo sądowe, ani doktryna prawa cywilnego nie wypracowała jak dotąd jednolitej odpowiedzi na pytanie, co się stanie, jeżeli wynajmujący wypowie wysokość czynszu, zaś podwyższony czynsz będzie dla najemcy nie do zaakceptowania. Czy prowadzi to do bezskuteczności podwyżki czy raczej do rozwiązania umowy najmu w pierwotnym brzmieniu? Dalej, o ile pewne przepisy prawa cywilnego mają charakter dyspozytywny, czyli obowiązują jeśli strony danej kwestii nie uregulowały odmiennie w umowie, o tyle gros norm prawa cywilnego nie może być zmienionych wolą stron. Pojawia się zatem kolejne pytanie – jaki charakter ma art. 6851 K.c.? Czy da się go skutecznie wyłączyć w umowie najmu? Powyższe kontrowersje czynią ustawowe uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższenia czynszu najmu lokalu użytkowego niejasnym i przez to trudnym do zaakceptowania przez świat finansów. Dla banków finansujących budowę centrum handlowego najważniejszym elementem transakcji jest bowiem pewność i przewidywalność. Nie oznacza to oczywiście, że wynajmujący pozbawiony jest możliwości jednostronnego podwyższenia czynszu najmu. By jednak do minimum ograniczyć ryzyko zakwestionowania takiej podwyżki przez sądy, należy pamiętać o kilku prostych zasadach.

Przede wszystkim, gdyby ustawodawca życzył sobie, by skorzystanie przez wynajmującego z art. 6851 K.c. miało prowadzić przy braku akceptacji najemcy dla nowej wysokości czynszu do rozwiązania umowy najmu, dałby temu wyraz wprost w omawianym przepisie. Podobne procedury istnieją bowiem na przykład przy wypowiedzeniu zmieniającym w prawie pracy. Wobec braku stosownych norm prawa cywilnego w tym zakresie przyjąć należy, że przeciwko takiej podwyżce najemca może bronić się korzystając jedynie z ogólnych reguł prawa cywilnego, a więc opierając się na przepisach o nadużyciu prawa (art. 5 K.c.) lub powództwie o ustalenie nieistnienia uprawnienia wynajmującego do pobierania czynszu w podwyższonej wysokości (na podstawie art. 189 K.p.c.). Jakkolwiek zdaniem przedstawiciela kancelarii Causa Finita, korzystanie przez najemców z powyższych instrumentów prawnych jest w praktyce bardzo utrudnione, to jednak pamiętać trzeba, że dokonywana przez wynajmującego podwyżka czynszu musi być dokonana racjonalnie. Powinna być poprzedzona szczegółową analizą obrotów najemcy w lokalu, zaś nowy czynsz najmu powinien mieścić się w modelowych dla danego najemcy ramach rentowności. Dzięki takiemu działaniu podwyżka obroni się zarówno w sądzie, jak i w sferze intencjonalnej podczas niełatwych rozmów z najemcą niechybnie wywołanych dokonaną podwyżką.

Po drugie, lepiej nie podnosić jednostronnie czynszu najmu w sytuacji, kiedy w umowie stosowanie artykułu 6851 K.c. zostało wyłączone. Z jednej bowiem strony przepis ten wydaje się mieć bezwzględnie obowiązujący charakter, co wynika z jego historycznej proweniencji mającej swoje źródło w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Oznaczałoby to, że strony w umowie najmu nie mogą wyłączyć jego stosowania. Z drugiej jednak strony pamiętać należy, że dyspozytywny charakter prawa cywilnego jest zasadą, zaś normy które nie mogą być zmieniane przez strony w umowie mają na celu albo ochronę słabszej strony danego stosunku prawnego, albo pewności obrotu gospodarczego. Patrząc na artykuł 6851 K.c. z tego punktu widzenia nie można nie odnieść wrażenia, że nie istnieje żadna społeczna potrzeba przemawiająca za traktowaniem tego przepisu jako bezwzględnie obowiązującego. Do tego ewentualne wyłączenie przez strony umowy jego stosowania mogłoby zostać odebrane jako zobowiązanie się wynajmującego do nie korzystania z ustawowego uprawnienia do podwyższenia czynszu. To z kolei mogłoby rodzić po stronie wynajmującego odpowiedzialność odszkodowawczą za niewykonanie takiego zobowiązania. Słowem, jeżeli strony w umowie najmu wyłączyły stosowanie art. 6851 K.c., przeciwko skorzystaniu przez wynajmującego z tego zapisu przemawia zbyt duże ryzyko jakie dla stabilności danej umowy najmu powodowałaby ewentualna podwyżka.

Niemniej jednak art. 6851 K.c. w dalszym ciągu jest swoistym „prezentem” ustawodawcy dla deweloperów posiadających umowy najmu, w których nie wyłączono jego stosowania. By jednak prezent ten nie przyniósł więcej szkód niż pożytku, lepiej stosować go racjonalnie i ze zrozumieniem dla ekonomicznych interesów drugiej strony.
 

---