Jasne zasady to podstawa
15-10-2014
Deweloper ma kilka możliwości wyboru sposobu zaangażowania się w działalność hotelową.
Może to być "klasyczny" stosunek najmu na czas określony (standardowo 20 lat) z czynszem podstawowym, czynszem od obrotu, standardowymi zabezpieczeniami wierzytelności wynajmującego i z możliwością przeniesienia na nabywców projektu. Inwestrozy mogą także wybudować, wyposażyć i oddać hotel w zarząd specjalistycznej firmie w zamian za udział w obrocie w działalności hotelowej. Mogą również powołać własną spółkę prowadzącą hotel, wynajmując jej lokal i pobierając czynsz.
Najczęściej deweloperzy centrów handlowych zainteresowani będą pierwszą z powyższych opcji. Przygotowując się do tego typu inwestycji, pamiętać należy o dość istotnych różnicach w standardzie prawnym najmu lokalu hotelowego i lokalu handlowego. Pierwsza dotyczy sposobu określania czynszu. Najemcy hotelowi dążyć będą do tego, aby czynsz nie był wyrażony wartością pieniężną na 1 mkw., lecz by była to kwota przypadająca na jeden pokój. W związku z tym, logiczne wydaje się, by projektując hotel nie "przesadzać" z jego powierzchniami wspólnymi (lobby, restauracja, bar, fitness, etc.), ograniczając się do spełnienia minimalnych wymogów sieci.
Powierzchnie te generują bowiem średnio jedną trzecią kosztów całej inwestycji, a nie przynoszą dochodów. Kolejna kwestia to czynsz obrotowy. Standardem jest, że wynosi on od 20 do 30 proc. obrotu najemcy lokalu. Warto w umowie doprecyzować definicję obrotu, od którego liczony jest czynsz dodatkowy, w ten sposób, by był nim obrót w zgodzie z polskimi przepisami o VAT, a nie obrót wynikający z branżowych zasad rachunkowości określonych w Międzynarodowych Standardach Rachunkowości w Branży Hotelowej. Wiele bowiem transakcji, mających miejsce w hotelu, branżowa rachunkowość hotelowa, w przeciwieństwie do polskich przepisów o podatku VAT, nie wlicza do obrotu.
Następną różnicą jest standard, w jakim lokal ma zostać najemcy przekazany. Z reguły to deweloper wykonuje lokal "pod klucz", czyli realizuje całe wnętrze hotelu oraz dostarcza jego wyposażenie ruchome, tzw. FF&E. Nie ma jednak standardów branżowych dotyczących utrzymywania lokalu w stanie nadającym się do umówionego użytku. Kwestie te nie są zaś dla dewelopera obojętne, biorąc pod uwagę długość okresu najmu hotelu. Dlatego w umowie najmu lokalu hotelowego należałoby unikać powtarzania kodeksowych zapisów, zgodnie z którymi za utrzymanie lokalu w stanie nadającym się do umówionego użytku odpowiada wynajmujący.
Deweloper powinien odpowiadać jedynie za elementy konstrukcyjne budynku oraz jego fasadę. Najemcy hotelowi niechętnie godzą się na uczestniczenie w systemie opłat eksploatacyjnych centrum handlowego. Wskazują, że ich lokal jest organizacyjnie wyodrębniony z reszty obiektu i gros kosztów eksploatacyjnych najemca i tak musi zlecać we własnym zakresie. Wydaje się jednak słuszne, by najemca lokalu hotelowego partycypował w takich kosztach eksploatacyjnych centrum, jak odśnieżanie, ochrona, oświetlenie, utrzymanie parkingu etc.