Gdy radni mówią: „nie!”…
09-10-2014
Nierzadko budowa centrum handlowego doznaje przeszkód, i to już na etapie planistycznym. Nowy projekt jest z reguły w mieście politycznie niewygodny, szkodzi dawno utrwalonym, lokalnym układom, godzi w interesy lokalnych kupców i sklepikarzy.
Często radni nie widzą wówczas na naszej działce centrum handlowego. Woleliby obiekty o charakterze kulturalnym, drogę albo park, i dążą do zmiany już uchwalonego planu miejscowego by zablokować budowę. Jeżeli plan taki zostanie ostatecznie uchwalony, wówczas centrum handlowe nie ma przez najbliższy czas szans na powstanie. Inwestorowi przysługuje jednak wtedy cały wachlarz roszczeń majątkowych przeciwko gminie.
Jeżeli na skutek zmiany planu miejscowego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się istotnie utrudnione lub nie niemożliwe, wówczas właścicielowi nieruchomości przysługuje relatywnie szeroki wachlarz roszczeń. Zgodnie z art. 36 ust. 1-2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciel może wówczas żądać od gminy wykupu nieruchomości lub jej części po cenach rynkowych. Chodzi tu oczywiście o cenę rynkową przy założeniu dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym. Należy jednak uważać. Roszczenie takie ograniczone jest 5 letnim terminem zawitym, co oznacza, że wygasa po 5 latach od dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego.
Nie zawsze jednak żądanie wykupu nieruchomości będzie leżeć w naszym interesie. Może okazać się, że bardziej opłaca nam się zachować nieruchomość, zabudowując ją obiektem o przewidzianej w nowym planie miejscowym, niehandlowej funkcji. Inwestorowi przysługuje wówczas wobec gminy roszczenie o odszkodowanie za rzeczywiście poniesioną szkodę wywołaną zmianą planu. Należy pamiętać, że i w tym wypadku na dochodzenie odszkodowania mamy jedynie 5 lat od daty wejścia w życie nowego planu miejscowego. Nadto istotne jest, że inwestor może wówczas żądać jedynie odszkodowania będącego różnicą wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu lub zmianie planu. Dochodzenie utraconych korzyści nie wchodzi w grę.
Jeżeli gmina zmieni plan miejscowy na naszą niekorzyść, a posiada w innym miejscu miasta działkę nadającą się do zabudowy zgodnie z naszymi zamierzeniami, wówczas możemy żądać, by gmina dokonała odpowiedniej zamiany. To rozwiązanie jest szczególnie przydatne wówczas, gdy posiadamy działkę sąsiadującą z działką należącą do gminy. Większy areał nieruchomości powinien wówczas z nawiązką wyrównać inwestorowi poniesione straty.
Zmiana planu miejscowego to często element rozgrywki lokalnych struktur polityczno-biznesowych w danym mieście. Dla inwestorów spoza tych struktur, proces inwestycyjny obejmujący projekt centrum handlowego może okazać się niezwykle trudny do realizacji. Inwestor taki nie spotyka się przecież prywatnie z radnymi na różnego rodzaju przyjęciach czy lokalnych świętach. Dlatego ważne jest, by kwestię roszczeń przysługujących takiemu inwestorowi na skutek niekorzystnej dla niego zmiany planu miejscowego odpowiednio rozegrać, umiejętnie i w odpowiednim czasie formułując wobec gminy prezentowane powyżej roszczenia.