Co zrobić, gdy najemca ogłasza upadłość?
07-09-2016
Kiedy firma utraci perspektywy rozwoju, nie stać ją na spłatę zobowiązań, a jej długi przekraczają posiadane aktywa, jej zarząd może zdecydować o złożeniu wniosku o ogłoszenie upadłości.
Upadłość to wówczas nic innego, jak cywilizowana „śmierć” danego przedsiębiorstwa.
Przede wszystkim należy podkreślić, że ogłoszenie upadłości najemcy samo z siebie nie powoduje rozwiązania umowy najmu. Umowa taka obowiązuje, aczkolwiek jej trwałość doznaje istotnych ograniczeń.
Upadłość najemcy przed odbiorem lokalu
Jeżeli najemca upada zanim wydaliśmy mu lokal – każda ze stron może od umowy najmu tego lokalu odstąpić w terminie 2 miesięcy od daty ogłoszenia upadłości najemcy. Odstąpienie ma wówczas ten skutek, że umowę najmu uważa się za nigdy nie zawartą, zaś żadna ze stron nie może rościć sobie wobec drugiej strony roszczeń odszkodowawczych z tym związanych. Można oczywiście wyobrazić sobie, że dzieje się inaczej i ani syndyk, ani deweloper od umowy najmu nie odstępują. Jest to jednak sytuacja stosunkowo rzadka, gdyż wówczas syndyk musi umowę najmu w pełnym zakresie realizować – w szczególności lokal odebrać, wyposażyć, otworzyć i płacić czynsz. Jeżeli by tego nie robił – wynajmujący uprawniony będzie na zasadach przewidzianych w umowie do jej „normalnego” wypowiedzenia.
Upadłość najemcy po odbiorze lokalu
Nieco inaczej wygląda sytuacja, kiedy upadłość ogłasza najemca już prowadzący w centrum działalność handlową. Syndyk może wówczas rozwiązać najem za trzymiesięcznym wypowiedzeniem niezależnie od tego, jak długo umowa najmu miała jeszcze obowiązywać. Wynajmujący zachowuje przy tym możliwość żądania odszkodowania za przedwczesne zakończenie najmu, aczkolwiek odszkodowanie to ograniczone jest do czynszu najmu za dwa lata i musi zostać pomniejszone o równowartość nakładów najemcy poczynionych na lokal. Roszczenia z tym związane wynajmujący winien zgłosić do masy upadłości. Niestety, zostaną one zaspokojone dopiero po spieniężeniu majątku upadłego, na zasadach przewidzianych prawem upadłościowym.
Co w sytuacji, gdy syndyk nie wypowiada umowy
Oczywiście istnieje też możliwość w której syndyk umowy najmu jednak nie wypowiada. Może to mieć miejsce, gdy syndyk dąży do petryfikacji majątku upadłego po to, by móc później sprzedać całe jego przedsiębiorstwo. Jeżeli tak się dzieje, wówczas syndyk musi konsekwentnie umowę honorować, a więc na normalnych zasadach prowadzić w lokalu działalność i płacić czynsz. W przeciwnym razie najem będzie mógł wypowiedzieć wynajmujący – na normalnych zasadach przewidzianych w umowie.
I w tym wypadku roszczenia finansowe związane z zaległościami płatniczymi, karami umownymi oraz odszkodowaniami zaspokajane będą jednak na zasadach ogólnych prawa upadłościowego.
Wszystkie z tych sytuacji prowadzą do wniosku, pokazują że kondycję finansową najemców należy stale monitorować i reagować stosownie do okoliczności.
Wydaje się, że niecelowe jest utrzymywanie w mocy umowy najmu, co do której istnieje poważne niebezpieczeństwo, że czynsz najmu nie zostanie zapłacony. Może się również zdarzyć, że najemca prowadzący działalność w kilkunastu centrach handlowych dążył będzie do wyodrębnienia ze swojej dotychczasowej organizacji umów najmu lokali rentownych (chociażby w drodze cesji) i zgrupowania ich w nowej spółce, pozostawiając sobie lokalizacje nierentowne i ogłaszając upadłość. Taki proces jest jednak czasochłonny i trudno jest go na rynku ukryć, stąd jeżeli wszystko wskazuje na to, że lokal w naszym centrum handlowym ma przejąć syndyk, lepiej uprzedzić fakty i złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości najemcy zanim zdoła on zrobić to sam. Istnieje wówczas spora szansa, że najemca taki dążył będzie przynajmniej do polubownego załatwienia kwestii naszych roszczeń. W przeciwnym przecież razie sąd mógłby ogłosić jego upadłość zanim zdołałby on wyodrębnić ze swojej spółki rentowne lokalizacje.